Граждане, неправительственные, общественные организации и другие добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах независимо от форм их собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по местожительству с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.
18. Жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности
Жилищный фонд в коллективной собственности - это фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Понятие коллективной собственности было широко распространено в нашем законодательстве доперестроечного периода. На новом этапе это понятие постепенно исчезает. Для обозначения многосубъектной собственности более пригоден термин "общая собственность".
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно ихдолям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Каждый участник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
19. Жилищный фонд социального использования
В соответствии с российским законодательством жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Социальный жилищный фонд включает в себя определенные жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ГК РФ).
Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодательством установлен особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ).
Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования.
Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает в себя любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям).
20. Социальный наем жилых помещений
Глава 8 ЖК РФ содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и т. д. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных от. 60 ЖК РФ. Нанимателем является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам главы 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов его семьи. То же самое происходит и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным, заключается без установления срока.
Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира и т. д.). Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения или когда право хозяйственного ведения или оперативного управления на такое помещение переходит к другому субъекту (от. 64 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателя определены в от. 65 ЖК РФ.
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) запрещать вселение граждан;
3) давать согласие на обмен жилых помещений.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основные права и обязанности нанимателя определены от. 67 ЖК РФ.
Наниматель вправе:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) производить обмен или замену помещения;
4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
3) производить текущий ремонт;
4) своевременно вносить плату за наем.