Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам - индивидам или коллективам на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле).
Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами - индивидами и коллективами - предметов природы, естественных и созданных трудом.
Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес.
Квартира - это отдельное изолированное помещение в жилом доме, которое используется исключительно для проживания физических лиц.
Следовательно, собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и другие фонды.
По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом необходимо отметить, что жилое помещение, независимо оттого, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан.
В нашей стране доля частного жилищного фонда возрастает. Если в 1993 г. она составляла 47 %, то в 1998 г. - 59,2 %; доля муниципального жилищного фонда в 1998 г. равнялась 31,4 %, а государственного - 6,2 %.
15. Государственный жилищный фонд
Государственный жилищный фонд по законодательству РФ составляет:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий.
В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ и собственность субъектов Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.
Управление и распоряжение от имени РФ федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий Правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.
От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации.
К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома, используемые гражданами на условиях найма. Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции в текущем году, осуществляется после ее проведения владельцем (собственником) дома.
При этом наниматели, проживающие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.
Перечень объектов государственного жилищного фонда, не подлежащих приватизации:
1) квартиры-музеи;
2) квартиры (дома), расположенные на территориях закрытых воинских поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;
3) комнаты в общежитиях, квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей);
4) квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии на Чернобыльской АЭС, а также квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу служебных.
Данный перечень объектов является исчерпывающим.
16. Муниципальный жилищный фонд
Муниципальный жилищный фонд по законодательству РФ - это жилищный фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями и находящийся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории города, района. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами РФ, а также за счет строительства нового жилья.
Согласно от. 125 и 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в Законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. В частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ и органам государственной власти субъекта РФ и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изменениями от 12 октября 2005 г.)).
Согласно статье указанного закона в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд лишь социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ"),
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Он должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами РФ.
17. Общественный жилищный фонд
Общественный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, которые находятся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, которые созданы на добровольной основе по инициативе граждан, которые объединяются на основе общности своих интересов для реализации общих целей, указанных в уставе данного объединения.
В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР в данное понятие включались жилые дома и жилые помещения в других строениях, которые принадлежали колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.
В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, реализуемое в порядке, утверждаемом органами исполнительной власти субъектов РФ. Однако если установленный названными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями рассматриваемого Закона.
Граждане, которые проживают по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.
Льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального, а также общественного жилищного фонда, членам жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также собственникам жилых помещений, имеющим в соответствии с действующим российским законодательством право на подобные льготы.