В 2021г. автор готовил документы для оспаривания сделки по делу о несостоятельности (банкротстве) физического лица А5610143/2019 Арбитражного суда города Санкт Петербурга и Ленинградской области, который сначала получил денежные средства в долг, затем приобрел жилое помещение в г. Санкт Петербург и ряд других объектов недвижимости, а затем с целью сокрытия своего приобретения подарил часть имущества своему близкому родственнику, а вторую часть своим знакомым, которые в процессе оспаривания данных сделок были признаны заинтересованными лицами.
Совершенные сделки должником были оспорены по заявлению финансового управляющего и помочь защититься должнику уже не представлялось возможным, так как все условия, установленные нормами закона о банкротстве при оспаривании подобного рода сделок, были соблюдены, в том числе и сроки. В последствии финансовый управляющий вернул имущество в собственность должника и квалифицировал его как конкурсную массу, в том числе формально единственно пригодное жилое помещение для проживания должника и членов его семьи.
При этом суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемые сделки были совершены должником за 1,5 года до подачи заявления кредитором на банкротство, заинтересованностью между должником и новым приобретателем имущества, а также отсутствием встречного исполнения со стороны второго участника сделки. Таким образом, сделка по отчуждению квартиры по договору дарения была признана недействительной, в связи с чем в последствии суд снял исполнительный иммунитет и разрешил финансовому управляющему реализовать квартиру на торгах в порядке закона о банкротстве.
Примечательным здесь было то, что квартиру успел купить обычный покупатель в ипотеку, тем самым обременил квартиру залогом и при оспаривании сделки на стороне покупателя выступал Банк, который предоставил деньги и страховая компания, с которой был оформлен договор страхования титул недвижимости.
Однако арбитражный суд города Санкт Петербурга, а также суды 2-й и 3-й инстанции такие обстоятельства не остановили. Суды постановили сделку дарения и последующей купли-продажи отменить, квартиру вернуть первоначальному владельцу т.е. должнику, а покупатель остался в тройном убытке.
Тройной убыток для покупателя состоит в том, что покупатель по сделке заплатил частично свои деньги, которые ему не вернули, частично воспользовался ипотекой, которую платил 2 года, и эти платежи ему не вернули, отдал квартиру по решению суда, и квартиру продали на торгах дешевле остатка задолженности по ипотеке, поэтому покупателю пришлось выплачивать долг по ипотеке дальше.
Более того, когда покупатель обратился в страховую компанию с требованием выплатить ему страховое возмещение, то оказалось, что страховая компания обанкротилась, у нее отозвана лицензия и денег на покрытие страхового возмещения нет. Для покупателя это была трагедия.
В другом деле о несостоятельности (банкротстве) А5689253/2015/сд1 рассматриваемое в Арбитражном суде Санкт Петербурга и Ленинградской области арбитражный суд 27 апреля 2017г. принял решение о признании сделки должника, которая была совершена за его счет Управлением службы судебных приставов по передачи нереализованного имущества на публичных торгах взыскателю недействительной.
В рамках данного дела было установлено, что Должник совершил сделку купли-продажи объектов недвижимого имущества, за которые не передал денежные средства в полном объеме. В тоже время полученное имущество попытался оформить на иное лицо. Позднее судом договор купли-продажи был расторгнут, а денежные средства взысканы с физического лица. Управлением службы судебных приставов были организованы публичные торги, после которых взыскатель выразил согласие на получение нереализованного имущества в свою собственность, в результате чего Должник формально перестал быть собственником, но фактически продолжил пользоваться спорным имуществом. В результате действий финансового управляющего по оспариванию сделки должника имущество было возвращено судом в конкурсную массу и реализовано по установленным нормам.
В другом деле о несостоятельности (банкротстве) Должник до собственного банкротства являлся учредителем юридического лица, которому были выданы денежные средства на развитие его бизнеса еще в 2015 году. Однако юридическое лицо Должника не справилось с исполнением своих обязательств по возврату кредиторской задолженности и Должник, осознавая риски возникновения неблагоприятных последствий (являясь поручителем по выданному кредиту) совершил 5 безвозмездных сделок отчуждения своего имущества заинтересованным лицам, тем самым ухудшив свое имущественное положение и причинив имущественный вред правам кредиторов. По истечении 3 лет после совершения сделок Должник сам подал на себя заявление о признании несостоятельным (банкротом).
В данном деле финансовый управляющий проанализировал все сделки Должника и выявил те, которые являлись экономически нецелесообразными и подал соответствующие заявления о признании совершенных сделок недействительными. Определением от 11.04.2018г. Арбитражного суда Челябинской области по делу А763622/2017 требования финансового управляющего были удовлетворены, совершенные сделки Должника были признаны недействительными. Сделки касались земельных участков и квартиры Должника. При этом суд признал их недействительными по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, статьей 10 ГК РФ.
Последующими аналогичными судебными актами Определением от 24.07.2018г., Определением от 27.08.2018г. Арбитражным судом Челябинской области другие сделки Должника по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений были признаны недействительными.
В дальнейшем на все жилые помещения были наложены аресты и реализованы на публичных торгах.
Таким образом, не каждое единственное жилое помещение имеет исполнительный иммунитет, следовательно не всегда можно спокойно совершать сделку успокаивая себя лишь тем, что квартира или дом для продавца единственное жилье, а значит никто сделку не оспорит. По факту это заблуждение, которое может иметь весьма печальные последствия, а чтобы их предотвратить нужно совершить проверочные мероприятия, о которых мы поговорим далее.
Глава 3 Проверка участника сделки
Перед покупкой недвижимости основное внимание покупателей направлено на техническую и юридическую чистоту приобретаемого объекта сделки, и меньшее количество покупателей помимо проверки технического состояния недвижимости уделяют внимание его владельцу, т.е. собственнику.
И такое упущение может впоследствии после совершения сделки повлечь ее отмену и потерю уплаченных денежных средств.
Наступление таких рисков происходит в результате отсутствия со стороны участников сделки должной осторожности и осмотрительности при выборе своего контрагента, а именно продавца.
С понятиями сделки мы ознакомились ранее, теперь нужно понять, что скрывается под выражением должная осторожность и осмотрительность.
Понятие должная осмотрительность было введено постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53, однако точное определение понятия в нём отсутствует. На основе обобщения имеющейся в открытых источниках информации, под должной осмотрительностью понимается принятие комплекса мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о потенциальном контрагенте.