Такая борьба может продолжаться от 3 месяцев до нескольких лет, при этом имущество может быть под арестом в силу наложенных обеспечительных мер арбитражным судом по делу о банкротстве вашего контрагента (продавца или должника, кредитора, покупателя и т.д.), сопровождающаяся не только временными затратами, но и финансовыми (поездки в суд, расходы на представителя, силы и нервы), так как в большинстве случаев при отсутствии должной юридической поддержки как до заключения сделки, так и при судебной защите исковое заявление финансового управляющего удовлетворяется, сделки расторгаются либо с итогом возврата имущества в конкурсную массу, либо с взысканием рыночной стоимости имущества.
Таким образом, добросовестная сторона оказывается недобросовестной и несет дополнительные затраты.
В следующих главах книги вы узнаете, как правильно и безопасно совершать сделки с недвижимым имуществом, результатом которых купленная вами недвижимость будет вас радовать долгие годы. Какие надлежит совершить действия, от каких действий следует отказаться. Каждый вариант будет подкреплен судебной практикой автора и выводами судов высших инстанций.
Глава 2 Когда не сработает иммунитет единственного жилья
По мнению каждого человека жилая недвижимость дом или квартира, которая является единственным жилым помещением, не подлежит обращению взыскания со стороны судебных приставов или арбитражного управляющего в банкротстве, поэтому покупая такую недвижимость у продавца, покупателю не стоит беспокоится, т.к. единственное жилье защищено исполнительным иммунитетом.
Однако, частично такой подход является ошибочным, т.к. иммунитет распространяется только на то жилье, которое было приобретено продавцом на собственные деньги, не взятые им ранее в Банке в форме потребительского кредита или у частного инвестора. То есть деньги не должны быть обременены правами третьих лиц. Тогда действительно, продавец вправе спокойно совершать сделку по продаже своего имущества и распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению.
В тоже время все кардинально меняется в том случае, если жилая недвижимость была приобретена на заемные средства и при продаже продавец не собирается рассчитываться со своими кредиторами. Тогда есть высокие шансы на отмену совершенной сделки и снятия исполнительного иммунитета, т.к. будет считаться, что продавец выручил деньги с продажи своего имущества и не совершил расчет со своими кредиторами, злоупотребил своими правами, а покупатель знал о мотивах продавца (даже если и не знал по факту) и вступил с ним в сговор с целью причинить имущественный вред правам кредиторов должника. Следовательно сделка подлежит отмене. Недвижимость возврату в конкурсную массу продавца, а покупатель остается ни с чем.
Об этом свидетельствуют судебные акты Конституционного суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации и судебная практика арбитражных судов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. N 15-П «по делу о проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона О несостоятельности (банкротстве) в связи с жалобой гражданина И.И.Ревкова» была установлена возможность воздержаться от применения норм статьи 446 ГПК РФ и реализовать единственное жилье должника в рамках процедуры несостоятельности (банкротства).
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30 августа 2021г. 307-ЭС218025 по делу А567844/2017 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области была также установлена возможность реализации единственно пригодного жилья должника.
В соответствии с нормами статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части) и земельный участок на котором расположено жилое помещение (жилой дом), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, закон четко предоставляет конституционные гарантии прав собственников жилого помещения, для которого это помещение является единственно пригодным жилым помещением, а также то помещение, которое было приобретено собственником на законных основаниях, без различных злоупотреблений с целью причинения имущественного вреда интересам третьих лиц кредиторов.
Еще одним из оснований отказать в применении исполнительного иммунитета являются действия должника до собственного банкротства направленные на сокрытие имущества, купленного на кредитные денежные средства. Сокрытием в данном случае будет отчуждение жилого помещения по сделкам без встречного представления, а именно по договору дарения, по брачному договору, оформленному после заключения брака, по обязательству в результате которого данное имущество становиться фиктивным залогом или по мировому соглашению в рамках какого либо судебного спора, не связанного с первоначальным кредитором, у которого были получены невозвратные денежные средства.
Все вышеперечисленные безвозмездные сделки легко оспорить в рамках процедуры банкротства по п.1 или п.2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 127-ФЗ от 26.10.2002г.
Исходя из судебной практики автора, основным критерием невозможности сохранения для должника жилого помещения по вышеуказанным сделкам является характер безвозмездности сделки при наличии неисполненного обязательства перед кредитором, задолженность которого возникла до возникновения права собственности на объект.
При этом категория второй стороны сделки не важна, ею может быть как родственник, т.е. прямое заинтересованное лицо, так и формально незнакомый человек, заинтересованность которого будет доказана в рамках судебного дела.
Следовательно, покупатель не вправе поступать безрассудно и отказываться от проведения проверки документов на недвижимость, в данном случае расширенной выписки из ЕГРН, из которой можно установить сведения о фактическом собственнике недвижимости; цепочке предыдущих владельцев и периодах владения имуществом, а также о наличии/отсутствии зарегистрированных обременений на имущество.
При этом важно отметить, что в случае выяснения того факта, что продавец стал собственником недвижимости совсем недавно менее года назад, то это важный признак к проведению правовой проверке всех предыдущих собственников с целью исключения наступления негативных последствий. Так как высока вероятность того, что истинный владелец, который поспешил формально избавиться от недвижимости имеет долги перед кредиторами, но, чтобы исключить возможность ареста имущества формально продал его другому лицу, которое ищет ни о чем не подозревающего покупателя чтобы продать неликвид ему, выручить деньги и потратить по усмотрению первоначального собственника, а добросовестного покупателя фактически подставить.