Всего за 400 руб. Купить полную версию
2. Изучите, что сегодня продается в Вашем доме.
Чтобы уметь ориентироваться по стоимости Вашей недвижимости, нужно узнать цену всего, что продается в Вашем доме либо в доме напротив. Это и есть Ваше второе задание. Вы должны найти минимум 10 предложений о покупке от собственников вокруг вашего дома.
3. Узнайте информацию о других агентах/компаниях Вашего города.
Вы можете позвонить в любое агентство недвижимости и узнать какое комиссионное вознаграждение они берут при продаже и покупке недвижимости. Это даст Вам информацию о том, сколько в среднем стоит квадратный метр и как зарабатывают агенты в Вашем городе.
Это поможет нам поставить себе планку активно-выполненных действий для того, чтобы выйти на тот уровень, который мы желаем.
4. Найдите лидеров рынка в Вашем городе самые крупные агентства.
Это важно знать для того, чтобы чётко понимать, кто сегодня является Вашими коллегами и иметь какой-то ориентир. Помните, что в нашей профессии нет конкурентов и соперничать нет смысла. Каждый работает в своей нише и на каждого агента находится свой по психотипу клиент.
Как я Вам уже говорил, существуют чаты с застройщиками, где можно узнать много полезной информации. Помимо этого, в каждом городе также создаются чаты для общения агентов с агентами. Состоять там не менее полезно, ведь если Вы ищете покупателя для своего клиента, в чате наверняка найдется риелтор, который работает с клиентом-продавцом. И наоборот.
Задания несложные, но их выполнение даст Вам огромный багаж опыта и облегчит дальнейшие шаги в карьере риелтора.
Глава 2
Типы недвижимости
Вам необходимо различать типы недвижимости хотя бы для того, чтобы определиться, с каким из них Вы будете работать в дальнейшем.
Первое, что приходит на ум новостройки, то есть первичный, строящийся рынок. Далее вторичный рынок, когда приобретенные объекты перепродаются под договор купли-продажи. Третий тип недвижимости загородная недвижимость: дома, коттеджи и дачи. И четвертый тип недвижимости коммерческая недвижимость, куда могут входить отдельно стоящие здания, офисные помещения и даже апартаменты.
Давайте разберём каждый тип недвижимости и то, как в этих в направлениях работать, чтобы в дальнейшем Вы могли выбрать то, что Вам ближе.
Поговорим мы про три основных типа, потому что четвёртый раздел коммерческой недвижимости более сложный уровень работы, и не у всех агентов, работая в этой сфере, может получиться достичь успеха.
Давайте начнём по порядку. Итак, новостройки. В новостройках достаточно легко работать, потому что Вам не нужно заключать договор с собственником. Как правило, застройщики сами платят комиссионное вознаграждение агентам за то, что они приводят заинтересованных в покупке объекта людей. Сложность для риелтора в работе с данным типом недвижимости большая конкуренция с самим застройщиком. Все прекрасно понимают, что застройщик точно также рекламирует свою стройку самостоятельно, а его рекламный бюджет гораздо больше, чем у агентства недвижимости. Отдел продаж продвигается гораздо активнее, и сегодня конкурировать с ними достаточно тяжело. Вопрос в том, что конкурировать с ними и не нужно. Нужно просто работать в партнёрстве.
Большинство застройщиков заинтересованы в том, чтобы агенты приводили им покупателей, поэтому за это они платят комиссионное вознаграждение, которое варьируются от 1 до 5 процентов, в зависимости от условий застройщика. Могу Вам сказать, что чем хуже стройка, тем больше комиссионное вознаграждение. В среднем, по нашему городу, сумма комиссионного вознаграждения за каждого приведенного покупателя составляет 3%.
Не совсем очевидно для самих покупателей, что приобретать новостройку через агента не дороже, чем без него. Люди уверены, что покупать недвижимость через риелтора будет невыгодно из-за его накрутки, но на самом деле, рынок устроен совсем иначе. Цена всегда едина и застройщик не станет продавать дешевле, чем это сделает агент. Если вдруг агенты узнают, что сегодня есть единая цена, а застройщик взял и продал дешевле, то, скорее всего, агентское сообщество перестанет продавать недвижимость этого застройщика. На первичном рынке существуют определённые договорённости для всех.
Очевидное различие агента по недвижимости от застройщика, в том, что он предлагает клиенту сразу несколько вариантов застройщиков и объективно их оценивает. Застройщик же, естественно, видит выгоду только в продаже своих ЖК, поэтому правды в его словах может и не быть. Еще одно преимущество агента перед застройщиком в том, что он показывает клиенту все варианты недвижимости, которые есть в наличии. Отдел продаж, в свою очередь, может предлагать только то, что им необходимо продать в первую очередь, а ликвидные объекты придержать и вовсе не предлагать покупателям.
Теперь поговорим о вторичной недвижимости. Вторичная недвижимость это квартиры в многоэтажных жилых домах.
Вам нужно понимать, в каком сегменте Вы будете работать. Я всегда рекомендую работать в той локации, где Вы живёте и, отталкиваясь от этого, определиться сегментом. Даже если Вы сегодня живёте в локации, где достаточно много старых домов и мало новостроек ничего страшного, ведь всегда можно совмещать несколько направлений.
Я знаю много агентов, которые работают в одном районе и знают о недвижимости там всё. Другие агенты нишуются по недвижимости на ценовом сегменте, допустим, от двух до пяти миллионов. Есть более дорогой сегмент, но в нём умеет работать только определённое количество людей, потому что многие его боятся.
Опытные агенты нашего города, которые год назад работали в сегменте 34 миллионов, остались на этом же уровне, а сегодня за эти деньги у нас купить ничего нельзя. Им приходится перестраиваться и учиться продавать те же самые объекты, которые стоили 3 миллиона, за 56. Самое глубокое заблуждение агентов, а особенно новичков, в том, что нужно выбирать для себя самый дешёвый сегмент. Они думают, что такую недвижимость быстрее купят. По факту же, рекламируя дешевые объекты, они просто привлекают клиентов с маленьким бюджетом. Работать с такими людьми гораздо сложнее, чем со средним сегментом, потому что за свои деньги они хотят гораздо больше, чем могут себе позволить.
Определяясь с тем, в каком сегменте Вы будете работать, помните, что не нужно распыляться на все подряд, потому что заниматься всем качественно невозможно. Только выбрав узкую нишу, Вы сможете стать экспертом в своем направлении. Если наступит момент, когда Вы изучили все «от и до» и стали профи, то уже тогда можно думать о расширении своих границ.
Интересный сегмент для того, чтобы «прокачать» себя как профессионала загородная недвижимость. Это как раз наше третье направление. У нас, например, даже в центре города есть частный сектор, где люди приобретают землю, выстроенные дома, коттеджи и дачи. Почему именно это направление хорошо подходит для расширения границ? Потому что тема очень сложная и существует масса нюансов, в которых нужно уметь разбираться: над коттеджным поселком регулярно пролетают вертолеты, в частном секторе преобладают грунтовые воды. Необходимо знать, из чего выстроены дома, а также какой у них размер фасада. Даже сам цикл сделки по загородной недвижимости длится дольше. Если говорить о вторичной недвижимости, то средний срок от момента начала продажи до момента, как ее продали 2 месяца, а срок продажи загородной примерно полгода. Да, ценник там, как правило, больше, соответственно комиссионное вознаграждение тоже, но учитывая потраченное время и приложенные усилия, на выходе получаются примерно одинаковые деньги. Помимо этого, для работы в сегменте загородной недвижимости, Вы должны быть мобильными. Нужно понимать, что в любой момент Вы будете просто обязаны сорваться и поехать смотреть или показывать своим клиентам землю/дом. Именно поэтому необходимо иметь автомобиль, причем желательно с вездеходными преимуществами, потому что есть новые коттеджные посёлки, где дороги ещё нет и проехать там проблематично.