Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость.
Выйти из стратегии можно всегда, продав приобретенный объект недвижимости. Если ремонт привлекательный, то в итоге вы заработаете и на аренде, и на росте стоимости квартиры.
Более подробно все нюансы и особенности применения этой стратегии описаны в моей книге «Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей».
https://ridero.ru/books/kvadratnye_metry_sdavaites/
СТРАТЕГИЯ ДЕЛЕНИЯ БОЛЬШОГО НА МАЛОЕ
Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Основная цель увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.
Данная стратегия может быть реализована для жилой недвижимости следующими методами:
Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)
Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)
Возможны различные вариации этой стратегии:
перепродажа отдельных квартир после разделения,
перепродажа по долям,
сдача квартиры в долгосрочную аренду,
сдача квартиры в посуточную аренду (главное, не оказывайте в ней гостиничные услуги и не размещайте хостел: после вступление в силу Закона Хованской, такое использование запрещено.
Последние две вариации стратегии позволяют в дальнейшем продать доходную квартиру как готовый бизнес.
Как видно, эта стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.
РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ (РЕДЕВЕЛОПМЕНТ)
Эта стратегия касается крупных и/или отдельностоящих объектов. Как правило, её применяют с низколиквидной в силу тех или иных причин недвижимостью коммуналками, торговыми, производственными и складскими помещениями. Как Вы понимаете, низколиквидными они остаются только до редевелопмента.
Арма. Пример редевелопмента завода в арт-пространство
Например, при наличии высоких потолков создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают (или продают) модернизированное помещение уже целиком, или, опять же, по частям.
Сюда же можно отнести перепланировку помещений, как жилых, так и коммерческих с целью увеличения их функционала, улучшения эргономики, привлекательности, а, следовательно, и ценности.
ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.
ХОУМСТЕЙДЖИНГ
Хоумстейджинг это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора. Облегченный вариант флипиинга, так сказать. Если флиппинг предполагает полноценный капитальный ремонт, то тут, скорее микс легкого косметического ремонта и декорирования.
Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 1020% дороже своих неподготовленных «собратьев».
Цель хоумстеджинга влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.
Эту стратегию можно использовать в дополнение к первой стратегии (перепродажи), либо же к стратегии сдачи в долгосрочную аренду.
Хоумстейджинг. Спальня
Хоумстейджинг. Кухня
Хоумстейджинг. Прихожая
Среди множества стратегий инвестирования каждый инвестор выбирает именно ту, что ближе ему по соотношению рисков и доходности, а также ту, в которой вероятность получения повышенной доходности больше вследствие большого опыта, экспертности, доступа к информации, финансированию, дешевым ресурсам.
НЕДВИЖИМОСТЬ ЭТО ИГРА В ДОЛГУЮ
Если вы решили инвестировать в недвижимость, то должны понимать, что отдача от вложений придёт не скоро. Поэтому я не очень понимаю разных коучей и тренеров по инвестициям, которые обещают быстрый успех в сфере недвижимости людям без первоначального капитала и каких-либо накоплений.
Часто такая излишняя мотивация и устранение критического мнения и сомнений могут сыграть медвежью услугу и привести к финансовому краху, а не успеху.
Вхождение на рынок недвижимости исключительно с заёмными средствами чревато бессонными ночами и потерей не только денег, но и здоровья.
Неопытным игрокам этого рынка я категорически не советую использовать при покупке недвижимости более 50% заемных средств.
Что и говорить о далеких от рынка недвижимости людях, если даже некоторые столичные риэлторы, которые активно пропагандируют, что любой может стать владельцем элитной недвижимости в Москве (для себя или в качестве инвестиций), имея лишь 10% от её стоимости, взяв ипотеку на подобный объект, спустя год осознают, на сколько большие суммы процентов платят банку и стараются сразу как можно скорее хотя бы частично досрочно погасить кредит. По ходу дела они уже узнают о нюансах погашения долга. Благо, доходы риелтора позволяют это сделать. А если у человека, который поверил в мечту о жизни в центре за смешные деньги не из чего гасить досрочно?! Такой подход обрекает его на пожизненную кабалу и переплату двух и более стоимостей квартиры!!!
А суть в том, что многие риелторы сначала годами продают и покупают квартиры клиентам, не имея собственного опыта владения подобными объектами и не имея реальных сумм доходности и/или переплаты по таким объектам (я уже не говорю о ремонте и налогообложении), и лишь потом «пробуют» на себе продаваемый продукт, наступают на свои грабли, получают свои шишки и, наконец-то, формируют (если формируют) целостное представление об инвестициях в недвижимость.
Поэтому я не устаю повторять: «Сапожник должен быть с сапогами». А вы прислушивайтесь только к советам людей, у которых есть собственный опыт того, что они вам предлагают и советуют. Без реального опыта, подводные камни так и будут скрыты под толщей воды, которая льется из многочисленных источников и обещает недвижимость без вложений и легкий и быстрый путь к высокой доходности.
Путь к доходной недвижимости начинается с её покупки, поэтому не будем откладывать этот шаг. Начнем!
ПОКУПАЙ КАК МУЖЧИНА
Даже, если вы покупаете квартиру для себя, а не для перепродажи (хотя, вероятнее всего, свою вы тоже однажды продадите), важно помнить о стратегии наращивания капитала. Дополнительный доход ещё никому не помешал.
Итак, смотрите всегда с позиции инвестора: отобьются ли ваши вложения на приобретение квартиры и ремонт (если он планируется) при дальнейшей продаже квартиры.