Дома, участки, дачи и гаражи продаются, как правило, не так быстро. Это более специфические объекты, и спрос на них ниже, нежели на относительно стандартные и понятные квартиры.
Оценка этих объектов сравнительным методом происходит так же, как и оценка квартир. Оценочные параметры глобально те же: удобство и развитость инфраструктуры, качество материалов постройки и отделки, потенциальное удобство пользования объектом.
Чем здесь будет полезен риэлтор
Закономерен вопрос: чем же здесь мне полезен риэлтор, если я и сам смогу всё это изучить и посчитать?
Во-первых, как Вы изволили видеть, сравнительный анализ стоимости объекта недвижимости весьма затратный по времени процесс – риэлтор сэкономит Ваше драгоценное время, взяв эту работу на себя.
Во-вторых, и это очень важно, у действующего специалиста по недвижимости есть статистика проданных квартир (домов, участков, дач, гаражей) в Вашем районе. Таких данных нет ни у профессиональных оценщиков, ни у кого-либо ещё. Это очень важная информация для того, чтобы установить правильную цену объекта и, соответственно, продать его максимально выгодно и оптимально по времени.
Глава 3. Подготовка. Документальная часть (работа головой и ногами)
Теперь, дорогой читатель, поговорим о том, какие же документы Вам будут нужны для продажи Вашей недвижимости.
Напоминаю, что текущая информация актуальна на момент издания книги. Позже актуальность информации Вы можете проверить в государственных органах регистрации прав на недвижимость (сейчас это Росреестр) или связавшись со мной лично. Моя контактная информация есть в конце книги.
Рассмотрим на примере квартиры, а потом уточним по другим объектам.
Сначала о документах, необходимых при продаже за наличный расчёт. Здесь мы подразумеваем, что покупатель будет рассчитываться с Вами наличными деньгами, внесением наличных на Ваш счёт в банке или переводом со своего (или не своего, неважно) счёта на Ваш счёт. При таком расчёте банки и другие финансовые организации не предоставляют свои средства покупателю для оплаты за Ваш объект.
В этом случае Вам потребуется не так уж много документов:
1. Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) об объекте недвижимости. Это документ, подтверждающий Ваше право собственности на конкретную недвижимость, он используется с 2017 года.
До 2017 года использовалось свидетельство о государственной регистрации права собственности.
До 1998 года использовались всевозможные документы, подтверждающие Ваше право собственности. Если у Вас документ, датированный ранее 1998 года, то он тоже подходит для совершения сделки купли-продажи. Но на всякий случай актуальность и применимость этого документа надо уточнить у специалистов Росреестра.
2. Паспорт собственника или собственников.
Если собственников несколько – это общедолевая или общесовместная собственность. Эта информация значится в правоподтверждающем документе (см. п. 1).
Свидетельство о рождении или паспорт (в зависимости от возраста), если собственники – несовершеннолетние дети, и решение органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего. Также решение опеки потребуется при продаже доли недееспособного гражданина. Органы опеки и попечительства, как правило, располагаются в администрациях (управах) населённых пунктов. Надо понимать, что паспорт выдаётся гражданину в 14 лет, а полноправно распоряжаться своим имуществом гражданин имеет возможность только с 18 лет.
Нотариально заверенная доверенность потребуется, если продаётся доля временно отсутствующего гражданина. Об этом лучше позаботиться заблаговременно. Если собственник служит в армии, то в роли нотариуса выступает командир части. Если собственник в море, то вместо нотариуса доверенность может заверить капитан корабля. Если собственник отбывает срок в исправительном учреждении, то обязанности нотариуса исполняет начальник этого учреждения. Правила оформления доверенностей можно уточнить у ближайшего к Вам нотариуса.
Совет риэлтора
Начальники тюрем, командиры войсковых частей и капитаны кораблей, как правило, с неохотой подписывают подобные документы, хотя закон обязывает их это делать. Они смогут найти тысячу причин, чтобы отказать в этом. Поэтому стоит позаботиться о подписании доверенности заблаговременно. В противном случае вам придётся проявить чудеса дипломатии и придумать «железобетонные» причины, чтобы вышеуказанные должностные лица помогли Вам в этом вопросе.
3. Согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке и нет брачного договора между супругами, где отражён этот объект.
О договоре купли-продажи, который тоже нужен для сделки, расскажу в главе 9.
В принципе это всё, что нужно, но покупатель может поинтересоваться и другими документами, хотя это и не требуется для проведения сделки. Такие документы может потребовать нотариус, если сделка проходит с его участием. Это могут быть:
4. Документы-основания. Список их приводится в выписке или свидетельстве на право собственности. Например, договор купли продажи и передаточный акт; договор на передачу квартиры в собственность (приватизации); и т. п.
5. Справка об отсутствии прописанных или выписка из поквартирной карточки (домовой книги) – эти справки можно взять в паспортном столе или в миграционной службе. В последнее время эти службы с неохотой выдают такие справки, ссылаясь на то, что закон сделал эти справки необязательными.
6. Справка (справки) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, в том числе по электроэнергии, газу, воде, вывозу мусора и др. Эти справки можно взять в соответствующих обслуживающих организациях.
Отдельно хочу сказать о продаже квартиры, которая приобреталась с использованием ипотеки.
Если ипотека погашена к моменту продажи, то нет проблем, продажа такой квартиры ничем не отличается от обычной.
Если Вы решили продать квартиру, а ипотека у Вас ещё не погашена, то настоятельно рекомендую обратиться к риэлтору за помощью. Дело в том, что в процессе подготовке к сделке всплывает много нюансов, которые могут повлиять на сроки и потребовать определённых дополнительных финансовых затрат со стороны продавца. Правила досрочного погашения ипотечного кредита у всех банков разные как по времени, так и по самой процедуре. Специалист по недвижимости просчитает и выстроит оптимально весь процесс, благодаря чему временные и финансовые затраты продавца будут минимальными.
Теперь рассмотрим случай, когда покупатель рассчитывается с Вами ипотечными средствами (с привлечением банка), средствами кооперативов, средствами с использованием всевозможных сертификатов (материнский капитал, муниципальные сертификаты, военные сертификаты и т. п.).
Вышеуказанные организации требуют предоставления дополнительных документов для сделки, кроме тех, что мы с Вами уже рассмотрели.
Если требуемых документов у Вас нет в наличии, то изготовление таковых покупатель оплачивает из своего кармана. Вы лишь можете помочь ему тем, что закажете лично эти документы, если этой возможности нет у самого покупателя.
Как правило, банк потребует:
– отчёт об оценке объекта недвижимости;
– поэтажный план с экспликацией помещений;
– реквизиты счёта продавца для зачисления денег по сделке;
– предварительный договор купли-продажи (см. главу 8).
Подробный список этих документов покупатель должен взять в той организации (банк, кооператив и др.), которая будет участвовать в сделке.