Здесь, как правило, ставится задача не продать эту недвижимость максимально дорого, а просто избавиться от неё.
Если нужно продать максимально быстро, тогда не требуется особой подготовки. Объект продаётся в состоянии «как есть» по минимальной рыночной цене или даже ниже рыночной. Как правило, на такие объекты быстро находятся покупатели. Причём, если таковых находится несколько, можно попытаться поднять цену либо выбрать покупателя с наиболее удобными для Вас условиями покупки.
Если нужно продать очень срочно, то на помощь придут перекупщики, которые предлагают услугу «срочный выкуп». Квартира выкупается практически за один-два дня, деньги продавец получает сразу на сделке. Такая услуга предлагается крупными агентствами недвижимости и частными лицами. Надо учитывать, что цена, которую предложат Вам перекупщики, будет на 20—30% ниже рыночной, но в сложных ситуациях для кого-то это может оказаться лучшим выходом.
И напоследок, как и обещал, рассмотрим вариант «сборной солянки» из всех предыдущих.
Иногда бывает так, что собственник очень запущенной квартиры хочет её продать максимально дорого и быстро и купить себе альтернативный вариант максимально дёшево, с самым современным ремонтом, в самом лучшем районе и доме.
Говорят, мечтать не вредно, вредно не мечтать, но всё же нужно адекватно подходить к своим возможностям и соотносить их со своими потребностями и мечтами.
Как-то я увидел в интернете в разделе «Юмор» следующее объявление: «Работы выполняем быстро, качественно, недорого. Можно выбрать только 2 варианта».
Так и в недвижимости: хочешь продать быстро – снижай цену; хочешь продать дорого – приводи квартиру в порядок и готовься к продолжительной продаже. Хочешь продать и купить оптимально по времени и по цене – рассчитывай на среднюю рыночную стоимость.
Случай из практики
На заре моей риэлторской деятельности мне поручили продавать двухкомнатную квартиру. Пришли на просмотр потенциальные покупатели, она им понравилась, но оказалось, что в соседнем доме они продают свою однокомнатную. Пригласили меня к себе – посмотреть их квартиру и помочь им с продажей. Сказали, что готовы продать её по среднерыночной цене.
Придя к ним, я увидел следующее: квартира хорошая, площадь, планировка, дом, подъезд – всё неплохо, но сама квартира была в ужасном состоянии. Ремонт 20-летней давности плюс к этому полный беспорядок.
Я высказал собственникам своё мнение о том, что надо бы навести порядок, а ещё лучше сделать недорогой косметический ремонт, иначе её никто не купит ни за какие деньги. На что они мне ответили: «А мы так живём! Кому очень надо, те возьмут и в таком состоянии. И вообще, у нас аура замечательная!»
Естественно, за продажу их квартиры я не взялся. Месяца четыре из спортивного интереса наблюдал в объявлениях за их объектом. За это время эта квартира так и не продалась…
Цели, которые преследуются при продаже домов, участков, дач, гаражей, ничем не отличаются от целей продажи квартир.
Совет риэлтора
Очень важно! Какие бы цели ни преследовались при продаже недвижимости, на этом этапе обязательно надо решить, какую стоимость своей недвижимости Вы готовы отразить в договоре купли-продажи.
Дело в том, что некоторые граждане в стремлении уйти от налогов указывают в договоре сумму меньше фактической. Но это влечёт за собой некоторые риски.
Во-первых, по закону мы все обязаны платить налоги и несём за это ответственность.
Во-вторых, если продавец возьмёт предоплату в качестве задатка, а покупатель потом откажется покупать и истребует свой задаток через суд, то позиция продавца в суде будет очень слабой, и придётся возвращать деньги, а возможно, и оплачивать судебные издержки.
В-третьих, при указании неполной суммы в договоре покупатель в дальнейшем может недополучить налоговый вычет.
В-четвёртых, если по какой-то причине сделку признают недействительной, то покупатель сможет истребовать назад только сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Последние два пункта, конечно, относятся к покупателю, и продавца могут не волновать. Но надо понимать, что не каждый покупатель, который это понимает, пойдёт на такой риск.
Как поступить в такой ситуации – решать Вам!
Вывод: прежде чем взяться за продажу Вашей недвижимости, подумайте, какую задачу Вы хотите решить и что в итоге Ваших действий должно произойти. А дальше смело беритесь за дело!
Эта книга – Вам в помощь.
Чем здесь будет полезен риэлтор
Опытный специалист по недвижимости, заключая договор на обслуживание, в личной беседе выяснит потребности и возможности клиента. Может показаться удивительным, но некоторые люди только в беседе с риэлтором начинают понимать, чего же они в самом деле хотят и что им для этого необходимо.
В зависимости от поставленной задачи риэлтор выстроит чёткий план работ по продаже имеющейся и, при необходимости, покупке желаемой недвижимости.
Учтёт все параметры предстоящей сделки (сделок): временны́е, финансовые, документальные.
Осилит и доведёт до логического завершения процесс купли-продажи, состоящий из нескольких сделок.
Возьмёт на себя 99% работ по решению поставленной задачи.
Глава 2. Подготовка. Моральная часть (работа головой)
Теперь, когда Вы определились с направлением действий согласно одному из пунктов в предыдущей главе, то есть выбрали стратегию, можно переходить к тактике.
Предпринимаемые в дальнейшем действия, о которых я расскажу позже, позволят решить Вашу задачу с минимальными финансовыми и трудозатратами.
Первое, о чём надо подумать, это вопрос, за какое время Вы хотите решить поставленную задачу. Мнений и фантазий на эту тему может быть великое множество. Безусловно, каждому из нас хочется решить любую возникающую задачу как можно скорее и наиболее выгодным для себя образом. Практика же показывает, что в среднем квартира при правильно установленной цене продаётся около двух-трёх месяцев. Бывает, быстрее, но случается, и дольше. На скорость продажи также влияет фактор сезонности. Весной и осенью квартиры продаются лучше, зимой и летом хуже, а вот ноябрь и декабрь – это пик спроса. При удачном стечении обстоятельств и грамотной подготовке иногда в декабре можно «столкнуть» то, что не продавалось годами.
Следующий вопрос – приводить ли квартиру в порядок, делать или не делать в ней ремонт.
В любом случае Вы должны понимать, что квартира, которая выглядит хорошо, имеет шанс продаться намного быстрее и дороже, чем аналогичная в беспорядке. Иногда самый дешёвый косметический ремонт очень значительно ускоряет процесс продажи, хотя и не добавляет стоимости квартире. Да, конечно, доставшуюся Вам случайным образом квартиру Вы можете продавать в состоянии «как есть», но при этом рассчитывать Вы можете только на минимальную стоимость.
Самый главный вопрос – это цена, по которой Вы будете выставлять Ваш объект на продажу.
Сначала отбросьте жадность и адекватно оцените Ваши задачи в соответствии с предыдущей главой. Исходя из этого, надо определиться, какую цену будем ставить: максимальную, среднюю или минимальную.
Вопрос оценки объекта довольно непростой. Многие продавцы частенько думают: «А что тут сложного? Посмотрю объявления с аналогичными квартирами. Возьму максимальную цену. Добавлю сверху ещё немного – моя-то квартира лучше. Плюс ещё немного на торг, вот и нарисуется цена». А потом недоумевают, почему никто не звонит. Или почему звонят, но не приходят. Или почему приходят, но не делают конкретных предложений.