2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения
Значение ГОСТ Р 51929—2014 сложно переоценить. В жилищном законодательстве отсутствую нормативные определения важнейших понятий. Данный ГОСТ Р во многом решает данную задачу. Обратить внимание необходимо на следующее.
Первое – безопасное состояние. Под безопасным состоянием понимается свойство дома противостоять переходу в аварийное состояние. Значение данного понятия в том, что управление домом должно обеспечивать безопасное проживание (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Второе – внутриквартирное оборудование. В ГОСТ Р 51929—2014 под этим понимается оборудование, которое 1) находится в квартире, 2) имеет соединение с внутридомовой системой инженерных сетей. Причем внутриквартирным будет оборудование, подключенное до первого запорного соединения или устройства.
Третье – граница эксплуатационной ответственности. Согласно ГОСТ Р граница определяется по соглашению сторон, но, как правило, по первому запорному устройству. Если соглашением сторон граница эксплуатационной ответственности не определена, то необходимо руководствоваться границей балансовой принадлежности.
Четвертое – комфортные условия проживания. Это понятие также связано с целями управления домом, указанными в ст. 161 ЖК РФ. Под комфортными понимаются такие условия проживания, которые соответствуют нормативным требованиям.
Пятое – многоквартирный дом. Пожалуй, это самое важное определение в ГОСТ Р 51929—2014. Конечно, в Постановлении Правительства РФ уже дано определение многоквартирного дома, но определение, данное в ГОСТ Р, более полное. Итак, под многоквартирным домом понимается 1) объект капитального строительства, который включает 2) внутридомовую инженерную систему, 3) помещения общего пользования, не являющиеся частью квартир, 4) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, 5) жилые помещения, предназначенные для проживания двух и более семей, 6) причем эти помещения имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования. К многоквартирным не относятся дома блокированной застройки. В состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, придомовая территория (земельный участок).
Шестое – содержание общего имущества многоквартирного дома. Под этим в ГОСТ Р понимается 1) непрерывное и 2) постоянное выполнение комплекса работ и услуг, которые включены в план работ, перечень работ и услуг, а также дополнительные виды работ и услуг. Каждая из указанных категорий раскрывается в ГОСТ Р отдельно.
Седьмое – услуга управления многоквартирным домом. Под этим в ГОСТ Р понимается деятельность по организации процессов, работ и услуг. Обратите внимание, услуга управления не совпадает по своей сути с услугами и работами по содержанию дома. Услуга управления – это именно деятельность по организации процессов, работ и услуг, а не сами работы, услуги.
3. ГОСТ Р 56038—2014 Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования
Данный ГОСТ Р практически не содержит новых норм. По сути ГОСТ Р 56038—2014 только обобщает нормы различных актов жилищного законодательства. Вот на что необходимо обратить внимание.
Первое. Потребителем услуг управляющих организаций являются не только собственники. Потребителями также являются лица, у которых есть законные основания пользоваться помещением в доме. Об этом сказано в п. 3.3 ГОСТ Р.
Второе. Обязательным условием заключения договора управления является разграничение ответственности. То есть собственники и управляющая организация должны четко прописать, за что отвечает управляющая организация, а за что – собственник. Для этого собственники должны утвердить состав общего имущества, которое передается в управление. Форма списка, в котором отражается состав общего имущества, приведена в ГОСТ Р 56038—2014.
Третье. В услуги управления многоквартирными домами включаются следующие:
– прием, хранение и ведение технической документации на дом. ГОСТ Р утверждена форма акта, которым прежняя управляющая организация передает техническую документацию новой управляющей организации;
– сбор, обновление и хранение информации о собственниках помещений и нанимателях. При этом должны соблюдаться требования законодательства о защите персональных данных;
– определение технического состояния общего имущества;
– подготовка планов и перечней работ и услуг по содержанию многоквартирного дома. Управляющая организация готовит для собственников предложения по указанным перечням. Такие предложения должны иметь экономическое и техническое обоснование. Управляющая организация должна предложить собственникам минимальную, среднюю и максимальную цену работ и услуг по перечню;
– управляющая организация должна обосновать финансовые потребности, необходимые для содержания общего имущества;
– заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
– содержание многоквартирного дома. Управляющая организация может оказывать услуги, выполнять работы как лично, так и с привлечением третьих лиц. Причем привлекать третьих лиц необходимо по конкурсу (разд. 5.7 ГОСТ Р 56038—2014);
– подготовка предложений по передаче общего имущества в аренду. Управляющая организация может сама искать соответствующие предложения, а может рассматривать поступающие предложения. Причем в каждом из этих случаев управляющая организация должна исходить из интересов собственников;
– взаимодействие с собственниками, ознакомление их с документами, относящимися к управлению домом;
– организация и проведение общих собраний, в том числе подготовка документов, помещений, рассылка уведомлений, регистрация и т.п.;
– начисление и контроль за расходами;
– документальное подтверждение факта выполнения работ и услуг. Только при условии такого подтверждения возможна оплата работ и услуг;
– документальное подтверждение предоставления услуг и работ ненадлежащего качества;
и т. д.
4. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования
В ГОСТ Р 56192—2014 установлены общие требования к порядку содержания имущества многоквартирного дома. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.
Первое. В ГОСТе дано точное определение текущего ремонта. Согласно ГОСТу ремонт считается текущим, если он затрагивает не более 30% от объема ремонтируемой части многоквартирного дома. Текущее содержание дома предполагает профилактические действия, поддерживающие многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии, а также обеспечивающие комфортное проживание в доме.
Второе. В ГОСТе подчеркивается, что текущий ремонт может выполняться как управляющей организацией самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.
Третье. Если на дом отсутствует техническая документация, то управляющая организация обязана ее восстановить. Это касается и тех случаев, когда документация не была передана прежней управляющей организацией.
Четвертое. Состав планируемых работ формируется 1) по итогам осмотра общего имущества, 2) в соответствии с составом работ, приведенным в Приложении к ГОСТу 56192—2014. Состав работ оформляется в план и перечень работ. На основании плана и перечня работ устанавливается график объема и периодичности работ. Утверждают план, перечень работ, а также график, собственники помещений в доме.