Определим сумму аннуитетных платежей, которые нужно будет периодически выплачивать на погашение кредитов и уплату процентов по ним, для чего используем формулу дисконтирования аннуитетов:
где ПП – периодические аннуитетные выплаты;
К – сумма кредита;
m – количество периодических выплат в году;
n – срок кредита, лет;
i – проценты по кредиту, процент годовых.
Иными словами, для погашения в течение 20 лет вышеуказанного кредита на сумму $334 800 по ставке 12 % годовых вы должны будете выплачивать по $3686 в месяц.
Кроме погашения кредита и выплаты процентов по нему необходимо питаться, одеваться, культурно просвещаться и развлекаться, содержать автомобиль, ежегодно платить за страховку, за квартиру и телефон, а также совершать еще массу мелких, на первый взгляд невидимых трат и покупок. Итого все это потянет, например, еще на $1000 ежемесячно.
Таким образом, ваш совокупный чистый (после налогообложения) доход только для того, чтобы выходить в ноль, должен составлять не менее $4686 в месяц. Теперь дело за малым – ежемесячно получать требуемый доход и жить в свое удовольствие.
Если вы теряете работу, то одновременно с этим изменяется привычный образ жизни и социальный статус. Однако гораздо хуже то, что, лишившись работы, человек теряет многое из того, что уже вроде бы оплатил.
Построенная в США кредитная экономика основана на желании человека жить прямо сейчас, не откладывая и не дожидаясь наступления «светлого будущего». Расплатой за реализацию такого желания является жесткая привязка к банку-кредитору и к обязательству платить проценты и погашать кредит, а в итоге – зависимость от работодателя и страх потерять работу. Очень разумная система. Кредитная зависимость с помощью невидимых рычагов заставляет человека работать гораздо лучше, чем рабство. Подвисший на кредитном крючке несчастный уже думает не о том, как инвестировать, а только о погашении кредита. С точки зрения власть имущих, кредитная экономика гораздо выгоднее, чем стимулирование роста производительности труда путем участия сотрудников в прибылях и капиталах. В первом случае проценты платит работник, а в последнем – владелец бизнеса. Таким образом, при использовании потребительских и ипотечных кредитов для физических лиц финансисты получают дополнительный источник дохода, а также возможность заставить людей больше трудиться для работодателя. Ведь в случае потери рабочего места заемщик может потерять все – от квартиры и машины до мебели и семьи.
Я не критикую кредитную экономику. Она служит важным стимулом для развития мировой экономики, построенной по американской модели. Единственно, чего я хочу для вас, – это финансовой свободы в принятии решения о том, как жить сейчас, а как – в будущем, за что выгодно платить сегодня, а за что потом. Я лично не откажусь взять кредит, но только чтобы на нем заработать, и при одном важном условии: процентная ставка по нему должна быть низкой, а вероятность заработка – высокой. Но если речь идет о потреблении, то кредит оправдан только при покупке товара по заниженной цене, а также если этот товар вам действительно необходим именно сейчас или может понадобиться в самом ближайшем будущем.
Кредитный рычаг на завышенную стоимость базового актива может повлечь за собой катастрофические убытки. Это правило служит ключом к достижению успеха при использовании любого вида кредита.
Поясню свою мысль на конкретном примере. Допустим, вы взяли в 2008 г. ипотечный кредит на покупку квартиры исходя из цены в $5000 за один квадратный метр. Уже в 2009 г., когда цены на недвижимость в среднем упали на треть, вдруг оказалось, что рыночная стоимость этой квартиры выше остатка задолженности по кредиту. По оценкам экономистов, именно в такой ситуации оказались миллионы американцев в 2009 г. И еще немалое число людей в других странах. Этого не случилось бы, если люди не стремились бы любой ценой, вернее – по любой цене купить дома и квартиры.
Результат такого бездумного поведения для американцев стал поистине плачевным. Мечта о собственном доме обернулась для них настоящим кошмаром.
В 1945 г. 85 % стоимости жилой недвижимости в США была полностью оплачена американцами, а под ипотечными кредитами находилось только 15 %. Судя по итогам 2008 г., ситуация стала диаметрально противоположной: оплачено лишь 42 % стоимости домов американцев, а 58 % – нет (рис. 1.3).
Кредитная экономика дала населению иллюзию быстрого обогащения, подставив малоимущим «кредитное плечо». Имея на руках всего несколько тысяч долларов и достаточно хорошо оплачиваемую работу, человек получил возможность приобретать не только потребительские товары, но и активы. Так, если вы купите в кредит недвижимость с уплатой, например, 10 % годовых, сдадите ее в аренду по ставке 12 % годовых, да еще и стоимость этой недвижимости вырастет на 15 %, то ваш чистый доход от этой операции, по грубым оценкам, составит 17 % годовых практически на «ровном месте». Так сказать, за чужой счет.
Сравним несколько вариантов инвестиционных решений на рынке недвижимости. Первый: сдать квартиру в аренду или купить ее в кредит и сдать в аренду. Второй: снять квартиру или купить ее в кредит для себя. Третий: положить деньги на депозит в надежный банк или купить квартиру в кредит для перепродажи (табл. 1.1).
Из проведенных сравнений можно сделать следующие выводы. Во-первых, для того чтобы выбрать вариант покупки квартиры по ипотечному кредиту, нужно быть уверенным, что цены на недвижимость вырастут. Больше всего требований к увеличению ее стоимости у спекулянта и меньше всего – у арендатора.
Таблица 1.1. Аренда или ипотека, спекулировать или нет (объект – квартира общей площадью 55 м2 по цене $110 000)?
Во-вторых, ипотечный кредит выгоден только в случае роста цен на недвижимость, опережающего процентные ставки по кредиту.
На кредите основаны все маржинальные операции с кредитным рычагом, умело проводя которые можно в буквальном смысле делать деньги из воздуха – операции на Forex, срочном рынке с фьючерсами и опционами, часто с акциями.
Максимальный эффект, сопряженный с разумным риском, дает использование собственных средств по отношению к заемным в пропорции от 1 к 2 до 1 к 10. Иными словами, к одному собственному доллару привлекается от одного до девяти заемных соответственно. Например, использование кредитного рычага 1 к 5 позволяет из вполне обычных 6 % годовых получить очень даже хорошие 30 % на вложенные собственные средства (6 % × 5).
Итак, кредитная экономика делает большинство людей своими рабами, а умелых – финансово свободными. Выбор за вами. Вполне естественно, что вы предпочтете свободу, но эта идея воплотится в жизнь только в результате ваших реальных действий.
Для справки приведу схематичное описание того, как банк обычно определяет справедливый уровень процентной ставки по кредитам.
Источник: http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/data.htm
Рисунок 1.3. Динамика доли оплаченной стоимости жилой недвижимости в собственности американцев относительно рыночной стоимости (рыночная стоимость недвижимости минус ипотечные кредиты)
Например, если желательное для банка ROE составляет 20 % при адекватности капитала банка 10 % (отношение собственного капитала к чистым активам), процент рискованности данного кредита – 5 %, а себестоимость привлеченных денег для банка – 4 % годовых, то справедливый кредитный процент равен:
4% × (100 % – 10 %)+ 5 % +20 % × 10 % = 4 % + 5 % + 2 % = 11 %.
Если вы ждете от спекуляций стабильных доходов – забудьте о них. Постоянный заработок на профессиональных рынках фьючерсов, опционов, Forex могут себе обеспечить только люди, работающие в этой индустрии (брокеры, маклеры, специалисты и т. п.). Например, в XIX в. во время золотой лихорадки в Калифорнии гораздо выгоднее было продавать золотоискателям кирки и лопаты, нежели собственноручно промывать тонны воды в поисках кусочков золота. Так же, как и сейчас, отдельные золотоискатели становились супербогатыми, но их доля относительно тысяч людей, пытавших счастья на золотых приисках, очень мала. Оказалось, что продавать лопаты – все-таки более надежный путь к деньгам.