Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Приватизация: юридические «формальности». Как указано выше, процесс приватизации, то есть передачи жилых помещений в собственность граждан РФ, зарегистрированных в данных помещениях, начался в 1991 году с момента принятия Закона о приватизации. И совершенно понятно, что процесс этот не может быть бесконечным. Сроки окончания приватизации неоднократно отодвигались, на данный момент Федеральным законом от 1 февраля 2010 года № 4-ФЗ определен, вероятнее всего, окончательный срок – 1 марта 2013 года.
Что можно, а чего нельзя? С момента возникновения права собственности на жилое помещение его владелец может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, совершать иные сделки, не противоречащие законодательству.
Ничего этого не может делать человек, живущий в неприватизированной квартире или комнате. Единственное, что разрешает ему закон, – обменять жилплощадь на аналогичную по статусу, то есть на неприватизированную (согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю»). Утвердив данное положение, законодатели, по сути, возродили прямые обмены через специализированные службы (в столице это ГУП «Московский городской центр арендного жилья»), существовавшие до возникновения рынка частной собственности, однако практически вытесненные операциями по альтернативной купле-продаже приватизированных квартир. Если раньше нанимателю, желающему изменить свои жилищные условия, требовалось первым делом оформить жилье в собственность, теперь возможна иная схема действий: расторгается прежний договор социального найма и заключается новый – на полученную в порядке обмена жилплощадь. Обменный ордер, являвшийся подтверждением произведенной сделки и главным основанием для вселения в квартиру, теперь не оформляется.
А вот обмен социального жилья на приватизированные квартиры, ранее предусмотренный Законом от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», в новом Жилищном кодексе РФ не упоминается. Возможно, это связано с тем, что законодатели хотят закрепить за государством жилищный фонд социального использования и не допустить его перехода в частную собственность. Ничего не говорится в Жилищном кодексе РФ и о существовавшем ранее родственном обмене, когда члены семьи обменивались правом пользования жильем (например, внук, проживавший вместе с родителями, в результате родственного обмена с бабушкой становился нанимателем ее квартиры, а она, в свою очередь, переселялась к родителям внука). При этом нет и прямого запрета на совершение подобных сделок. По всей видимости, законодатели в конце концов уточнят эти вопросы. Пока же, исходя из основного принципа права «разрешено все, что не запрещено», юристы советуют добиваться их положительного решения в судебном порядке.
Минусы приватизации: когда и даром не надо. Положительные моменты в приватизации на первый взгляд очевидны, но, как известно, у медали – две стороны. Не всем и не всегда выгодно быть собственником жилплощади. Ведь с изменением статуса правообладания меняются и расходы: к коммунальным платежам добавляется налог на недвижимость, на плечи владельца ложатся ежемесячные выплаты в счет капитального ремонта не только своей квартиры, но и всего дома. Но самое главное – собственник лишается возможности улучшить свои жилищные условия за счет государства (то есть бесплатно получить в пользование другую жилплощадь). Кстати, при переселении собственникам полагается равноценное жилье, а нанимателям – согласно положенной норме предоставления на каждого проживающего (сейчас она составляет 18 кв. м общей площади на человека). Таким образом, если в однокомнатной квартире живут мама, папа и трое детей, а дом предназначен под снос, социальный наем, позволяющий им получить просторное жилье, выгоднее, чем право собственности, формально гарантирующее лишь получение все той же «однушки».
Если граждане, являющиеся собственниками жилого помещения на основании договора передачи, по какой-то причине (например, по одной из указанных выше) решат, что им было бы лучше проживать в муниципальном жилье, законодательство предусматривает такую возможность, но при соблюдении определенных обстоятельств. Ниже приведем полностью ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса».
«Статья 20. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ».
Конечно, как обычно, на практике все может оказаться не так просто. Поэтому прежде всего, если вы вдруг захотите перевести свою квартиру или комнату в государственную или муниципальную собственность, вам необходимо обратиться в управление жилищного фонда своего округа. Здесь вам подробно расскажут, нет ли у вас каких-либо препятствий для передачи жилого помещения, а также о процедуре и всех необходимых документах для этого процесса. А обратившись в модную сейчас и набирающую все большее распространение службу «одно окно», которая есть в каждом управлении, вы сможете получить все требующиеся документы в одном месте.
Следует отметить, что в случае передачи своего приватизированного жилья в муниципальную или государственную собственность граждане теряют право приватизации переданного или другого жилого помещения, так как они этим правом уже воспользовались и добровольно отказались от него.
И все-таки прежде, чем принять то или иное решение, надо учесть: право на приватизацию дается только один раз.
2.2. По правовому статусу: свободные и обремененные квартиры
Обременение недвижимого имущества – ограничения в праве собственности, которые не дают свободно распоряжаться жильем.
Виды обременений
1. Ограничением является арест имущества (он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения иска в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений), запрет совершать определенные действия с жильем (обычно это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры). Продажа такой жилплощади исключена.
2. Наиболее распространенным обременением, влекущим за собой ряд проблем после приобретения жилплощади, является факт регистрации в ней так называемых третьих лиц (имеющих право пользования квартирой, но не являющихся ее собственниками). Если на момент сделки не проследить за тем, чтобы все когда-либо зарегистрированные в помещении жильцы были выписаны (или отразили соответствующее обязательство в договоре купли-продажи и подписали нотариальное обязательство об освобождении жилплощади), то через определенное время добросовестного покупателя может ждать неприятный сюрприз: бывшие жильцы (фактически продолжающие ими оставаться) могут предъявить свои права на проживание в квартире, и суд признает их требования вполне законными, обязав нового собственника потесниться. До недавнего времени список лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи, был весьма широк. В настоящее время согласно действующему законодательству граждане, в том числе супруг, дети и родители собственника, имеющие право пользования жилплощадью, утрачивают его при прекращении семейных отношений с владельцем жилья, а также при реализации жилого помещения. При этом в Жилищном кодексе РФ предусмотрено исключение из этого правила: лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, однако по каким-то причинам не стали ее собственниками (например, ввиду добровольного отказа от приватизации), не утрачивают право на жилплощадь даже в случае прекращения семейных отношений с владельцем недвижимости.