Всего за 176 руб. Купить полную версию
История существования многоквартирных домов как типа строения и как объекта управления уходит своими корнями в далекое прошлое. Так, В. Святловский, рассматривая «жилищный вопрос» в Риме времен Катона, описывает громадные казармообразные дома, носившие характерное название «insulae» (острова)[2]. Инсулы – специально строившиеся многоквартирные дома для сдачи жилья внаем. Их появление объясняется быстрым притоком населения в города и ограниченностью городских земель, большую часть которых занимали постройки и сады богачей. Уже в I в. до н. э. численность инсул в Риме достигала более 46 тыс.[3]. Обыкновенно «insulae» имела одного собственника, на которого и ложилось бремя его содержания. Однако, согласно заметкам В. Святловского, обычно собственник не занимался управлением своей недвижимостью сам, а с этой целью передавал ее управляющему. Последний не только сдавал внаем квартиры в управляемом доме отдельным семействам, но и осуществлял его эксплуатацию и ремонт: «Типичную картину деятельности домоправителя рисует «Ювенал: колеблющуюся стену он укрепил подпорками, трещины замазал и уверяет жильцов, что они могут спать спокойно»[4].
Распад Римской империи, разрушение городов, возврат населения к сельской жизни надолго приостановили развитие многоквартирных домов. Поэтому и наследники инсул появились лишь по прошествии многих веков[5].
В России до середины XVII в. город и деревня представляли собой в социальном, экономическом и культурном отношениях единое пространство. Сельский вид большинства русских городов и деревенский характер образа жизни городского населения являлись закономерным следствием аграрного по преимуществу характера городской экономики. Господствующий вид труда, как известно, накладывает неизгладимый отпечаток на занимающихся им людей, на их окружение и быт: он диктует тип жилища, застройку поселения и отдельной усадьбы[6]. Старинные дворы, из которых и складывались улицы города (деревни), заключали в себе по нескольку изб. Надворные постройки были жилые и служебные или кладовые. Очень часто несколько строений всех этих видов находилось в одном и том же дворе. Двор зажиточного человека, кроме домов для помещения семейства, заставлен был множеством людских изб и служб[7]. В это время отсутствуют упоминания о многоквартирных домах.
Только после 1775–1785 гг. мещане, купцы и городские ремесленники стали превращаться в городское сословие, и лишь к середине XIX в. большинство российских городов трансформировалось из аграрно-административных в ремесленно-промышленные и торговые центры[8]. Это несущественно отразилось на типологии жилых зданий провинциальных городов: до 1917 г. практически весь жилищный фонд в них состоял из одно-двухэтажных индивидуальных жилых домов и усадеб. Иная ситуация складывалась в крупных городах, особенно в таких крупных центрах, как Москва и Санкт-Петербург, где на рубеже XVIII–XIX вв. из-за развития промышленности и вызванного этим притока населения широко развивалось строительство доходных домов[9]. Доходный дом – это многоквартирный жилой дом, возводившийся (или возникавший вследствие реконструкции) с целью извлечения дохода от сдачи квартир внаем. Мерилом достоинства такого дома была его доходность, поэтому дома строились многоквартирные и многоэтажные. Особенно большое значение строительство многоквартирных доходных домов приобретает в 1810—1850-е гг. При этом шло оно по разным направлениям. С одной стороны, в результате обеднения дворянства дворянские особняки делились на несколько богатых квартир и сдавались внаем. С другой стороны, второй, а иногда и третий этажи купеческих домов отделывалось под квартиры для сдачи внаем. А первый этаж предназначался для торговли и был занят магазинами. Кроме того, появились и специально построенные многоэтажные многоквартирные дома, разделенные лестничными клетками на секции. Этажность доходных домов и количество квартир в них зависели от плотности застройки городских земель. Так, в Москве было еще довольно много незастроенной площади, и доходные дома строили невысокими. Типичным был двухэтажный четырехквартирный дом. В Петербурге в центральной части города строили пяти– и шестиэтажные дома, вплотную примыкающие друг к другу[10].
Поскольку все квартиры и иные помещения в доходных домах являлись объектом права собственности одного лица – обычно купца, фабриканта или банкира[11], то управление и организация обслуживания этой недвижимости являлись его заботой. Данные функции могли передаваться третьим лицам, однако специальной договорной модели для опосредствования возникающих в таком случае отношений дореволюционное законодательство не предусматривало.
Первая мировая война повлекла за собой дезорганизацию российской экономики, и жилищный кризис превратился в одну из наиболее взрывоопасных проблем. Растущее недовольство, затянувшееся войной, и катастрофическое состояние экономики подогрели радикальные настроения, вылившиеся в требование о перераспределении жилья. Требование экспроприировать как частные, так и доходные дома было с готовностью поддержано большевиками[12]. В первые же дни революции – в октябре 1917 г. было издано постановление о передаче жилищ в ведение городов[13]. Оно предоставляло городским самоуправлениям право секвестрировать все пустующие помещения, пригодные для жилья, а также вселять в имеющиеся жилые помещения граждан, нуждающихся в помещении или живущих в перенаселенных или опасных для здоровья квартирах. Для привлечения к управлению делами проживающих в них трудящихся городским самоуправлениям предоставлялось право издавать обязательные постановления об учреждении домовых комитетов, об устройстве и круге их ведения.
В результате этих мероприятий уже в середине 1918 г. домовладельцы фактически были совершенно устранены от какого-либо участия в управлении своими домами: никаких доходов дома им больше не приносили. Уплачиваемая жильцами квартирная плата обычно не покрывала даже необходимых затрат по управлению и текущему ремонту дома; для обеспечения покрытия ею управленческих расходов по дому она обыкновенно вносилась не домовладельцу, а в домовой комитет. Заселялись жилые помещения местными Советами, а текущим управлением домов ведали домовые комитеты[14].
Обобществление основной части частновладельческого жилищного фонда было проведено Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах»[15]. Этим декретом в городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. было отменено право частной собственности на все строения, стоимость или доходность которых была выше предела, установленного местными Советами. Одним из методов решения жилищной проблемы стало переселение рабочих и политических активистов в национализированные дома, принадлежавшие прежде представителям состоятельных слоев населения. Так, с 1918 до 1924 г. только в Москве было расселено свыше полумиллиона рабочих и их семей[16].
В связи с мероприятиями советского правительства в 1920 – начале 1921 г. по отмене платы за услуги, оказываемые трудящемуся населению, за предоставление ему продовольствия, предметов широкого потребления, топлива, коммунальных услуг, взимание квартирной платы в домах государственного фонда для основных категорий городского населения было прекращено[17]. Расходы по содержанию муниципализированных домов были возложены на местные Советы, а сами дома – переведены на сметное финансирование, причем наибольшее значение для поддержания их в надлежащем состоянии имело получение не денежных знаков, а необходимого снабжения (материалов, оборудования и проч.) в натуре. Мероприятия по поддержанию домового хозяйства (отепление водопроводных, канализационных и других труб, содержание дворов в надлежащем санитарном состоянии, вывозка снега и проч.) приходилось проводить силами самих жильцов[18].