Например, если лицо совершит сделку по приобретению права на недвижимость с тем, кто хоть и не является ее действительным (материальным) собственником, но значится таковым в реестре, то оно и в самом деле приобретает право собственности так, будто бы оно приобретено у настоящего собственника.
Единственным условием этого является добросовестность самого приобретателя, последняя же налицо всегда, когда он верил в правильность содержания книги и по обстоятельствам дела не мог и не должен был в ней сомневаться[81]. Если это условие соблюдено, приобретатель получает действительное право от того, кто этим правом не обладает, приобретает его a non domino.
Другими словами, если этому не препятствует содержание самого реестра, для добросовестных третьих лиц субъективные права считаются существующими и принадлежащими именно тому, кто указан в реестре в качестве их обладателя[82]. В этом заключается так называемое положительное действие начала публичной достоверности.
«Отрицательный» же его эффект проявляется в том, что добросовестный приобретатель права не связывается в его осуществлении ничем, на что ему не было указано реестром: какими бы правами третьих лиц ни была обременена недвижимость, ни одно из них не является для добросовестного приобретателя обязательным, если в момент приобретения он не мог узнать о них из реестра. Иначе говоря, в правиле о публичной достоверности книги воспроизводится известный афоризм вексельного права «quod non est in cambio, non est in mundo»: если о существовании чьего-либо права на недвижимость нельзя узнать из реестра, то для добросовестного приобретателя условия этого права неважны[83].
Указанные проявления свойства публичной достоверности складываются в формулу, передающую основную идею принципа: «Для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию почитается неверным»[84].
Желательно далее, чтобы, позаботившись об интересах добросовестных третьих лиц, не забыли и о тех, за чей счет осуществляется эта забота: ведь то, что идет на пользу одним, производится во вред другим, тем, чье право из реестра ошибочно вычеркнуто, описано в нем неправильно или же пока еще в него не занесено.
Средствами защиты интересов этих лиц должны быть особые разновидности вносимых в реестр записей так называемые протестативные и предварительные отметки. Специфика их заключается в том, что, в отличие от обычных записей о праве, отметки не свидетельствуют о каких-либо правах на недвижимость. Их цель заключается в том, чтобы воспрепятствовать возможным ссылкам на публичную достоверность реестра: предупреждая добросовестных приобретателей о возможном расхождении реестра с действительностью, они исключают ссылку на добросовестность заблуждений этих лиц.
Отметки представляют собой записи, которыми заинтересованное лицо, считающее себя действительным (и иногда исключительным) правообладателем, но не упомянутое в этом качестве в реестре, предупреждает общественность о своем притязании на соответствующий объект недвижимости: «Содержащиеся в реестре сведения ненадежны и в ближайшее время могут или же должны быть исправлены в мою пользу» (§ 438 АГУ, § 883, 899 ГГУ, ст. 959, 961 ШГУ).
Необходимость в использовании отметок возникает:
Необходимость в использовании отметок возникает:
когда из реестра по какой-то причине удаляется запись о праве лица, считающего себя действительным правообладателем (например, лицо, значившееся собственником, обнаруживает, что теперь собственником ошибочно указан другой);
когда во вред лицу, считающему себя исключительным правообладателем, в реестр по какой-то причине вносится запись о принадлежности права еще и кому-то третьему (лицо, считающее себя полновластным собственником недвижимости, обнаруживает, что на нее безосновательно установлено право залога; собственник выясняет, что наряду с ним в реестр в качестве собственника записан кто-то другой);
когда лицо, требующее внесения отметки, рассчитывает на скорое приобретение права на недвижимость или уже выговорило его по сделке, но по какой-то причине не успело его зарегистрировать (возникновение права залога обусловлено наступлением какого-то ожидаемого условия, например реальной выдачей кредита; кто-то приобрел недвижимое имущество по сделке, но еще не подготовил все документы, необходимые для регистрации своего права).
Во всех этих случаях в ускоренном и упрощенном по сравнению с обычной регистрацией права порядке в реестр может быть занесена отметка, кратко передающая суть возможных перемен в описании правового статуса объекта недвижимости и препятствующая третьим приобретателям ссылаться на извинительность незнания и на публичную достоверность реестра. Отметка сохраняет за намеченным таким образом правом старшинство (преимущество) против всех приобретений, совершенных после ее внесения[85].
Так же, как и начало внесения, не обладает абсолютным действием и начало публичного доверия к реестру.
Во-первых, свойство публичной достоверности имеет естественные пределы своего действия: оно призвано служить инструментом защиты добросовестных третьих лиц, полагавшихся при совершении сделки с недвижимостью на правильность содержащихся в реестре записей. Поэтому в тех случаях, когда вопрос о защите доверившегося реестру лица не возникает (приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или вследствие принудительного отчуждения[86]), не проявляет себя и свойство публичной достоверности: если нет обманувшегося, нет необходимости и в защите чьего-либо доверия к содержанию поземельной книги.