Всего за 164 руб. Купить полную версию
Юридические механизмы, позволяющие осуществлять указанные функции, называются системами регистрации прав на недвижимое имущество и/или сделок с ним.
2.4.1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество
Каждая страна строит свою систему регистрации основываясь на исторически сложившихся традициях в области права и учета объектов недвижимости.
В мире существуют три принципиально различные системы регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом:
кадастровая система;
система торренса;
система «публичных записей».
Кадастровая система регистрации прав
Кадастром (юридическим кадастром) называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.
Ведение кадастра возможно на основе длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках, их владельцах, переходе прав на них, что позволяет однозначно идентифицировать земельные участки по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос о его принадлежности и существующих обременениях.
Кадастровая система регистрации возникла на основе романо-германских правовых норм и получила распространение в странах континентальной Европы (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и др.).
При ведении кадастра государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.
Основой для системы регистрации являются реестры, представляющие собой единые табличные формы для выполнения юридических записей о правах, сделках и обременениях. Различают поземельный регистр, регистр недвижимости и регистр аренды. В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также цена участка.
В кадастровой системе регистрируется каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, залога и пр. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей сообщения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории.
Регистратором является государственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью.
Регистратором является государственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью.
Система регистрации Торренса
Система Торренса применяется в странах с нормами общего права. Система названа по имени ее автора, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в. Такая система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имели место попытки введения ее в США, однако поскольку они осуществлялись на добровольной основе, то с учетом значительных затрат на формирование титула не имели большого успеха.
В этой системе обеспечение прав на недвижимость осуществляется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.
Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историческую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрированных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обременения).
Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, передающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фирмами. Доброкачественный титул означает, что его передача наследнику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности.
Товарным считается титул, который документально подтверждает все существующие права на данную недвижимость. Покупатель может приобрести титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет.
Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по которым еще не вынесено окончательное решение, и которые, если окажутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятнами на титуле».
Система регистрации на основе публичных записей
Система регистрации на основе публичных записей появилась в Англии и США как результат упрощения системы Торренса.