Всего за 164 руб. Купить полную версию
Доход от использования жилого помещения, как правило, извлекается при сдаче его в аренду (найм).
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья продать, обменять, подарить и т. п.
Право собственности, объединяющее в себе все три отдельных права, представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю собственнику осуществлять любые действия с принадлежащим ему имуществом: продать, подарить, завещать, разделить и т. д.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на жилье, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат:
право собственности,
право хозяйственного ведения,
право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования,
ипотека,
сервитуты,
иные права.
2.3.3. Рынок жилья рынок прав на объекты жилой недвижимости
Требование обязательной регистрации приводит нас к выводу, что надлежащим объектом рынка жилья являются права на жилье, а не сами физические объекты дома и квартиры.
Может быть заключен договор между покупателем и продавцом, в котором будет фигурировать жилой дом. Сделка состоится, когда покупатель передаст деньги, а продавец отдаст ключи от дома. Однако с точки зрения ГК РФ такая сделка будет ничтожной до тех пор, пока не будет зарегистрирована в уполномоченном на то органе.
Исходя из специфики возникающих прав в зависимости от объекта рынка в зарубежной литературе принято выделять /2.36/:
рынок жилищного фонда;
рынок жилищных услуг.
Рынок жилищного фонда
Здесь под объектом жилищного рынка понимается право собственности на жилую недвижимость: дома, квартиры, комнаты.
Как правило, именно этот сегмент рыночных отношений имеют в виду, говоря о рынке жилья. Однако кроме этого рынка, как будет показано ниже, существует и другой сегмент.
Товаром на рынке жилищного фонда является некая абстрактная вещь, которую можно охарактеризовать как совокупность документально подтвержденных обстоятельств, доказательно свидетельствующих о праве продавца на представленное к продаже жилье. С точки зрения описания и понимания гораздо эффективнее выглядит подход, распространенный в странах с англосаксонской традицией вещного права. Здесь объектом рынка будет являться так называемый «титул» комплект документов, определяющих цепочку сделок с указанным объектом недвижимости, который подтверждает права продавца.
Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.
Возмездное, т. е. за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья (договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества). Главные основания возникновения прав на жилые помещения приведены на рис. 2.6.
Рис. 2.6. Основания для возникновения прав собственности (приведено по /2.85/)
Правоустанавливающие документы различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности на жилье (см. табл. 2.7).
Таблица 2.7
Правоустанавливающие документы на жилое помещение
* РП Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Регистрационная палата.
Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой. Общая собственность в виде совместной собственности наступает только в случаях, специально оговоренных в законе.
Статьей 256 ГК РФ установлен особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.
Статьей 256 ГК РФ установлен особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.
По смыслу положений ГК РФ распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди участников достигнута договоренность /2.85/. Вопросы совместной собственности крайне важны при ипотеке жилья.