И, наконец, жилище играет огромную роль в формировании культурной среды обитания человека. Духовный мир ребенка начинает формироваться в жилище родителей, в котором воплощен определенный культурный опыт предшествующих поколений. Поэтому так важна роль архитектуры, которая призвана отражать определенную проекцию образа жизни общества, его качество и меру воздействия на отдельного человека /2.75/.
2.3.2. Классификация объектов рынка жилья на основании физического, экономического и правового описания
Анализируя материал, изложенный в § 2.2, приходим к выводу, что объекты рынка жилья, равно как и вообще объекты рынка недвижимости, могут быть полностью охарактеризованы, если имеется их описание по физическим, экономическим и правовым параметрам. Выделяя тот или иной параметр, легко классифицировать объекты рынка жилья.
Классификация объектов рынка жилья на основании их физического описания
Физическое описание объекта рынка жилья содержит его техническое описание, включающее геометрические параметры (площадь, объем, линейные размеры), описание конструкций и их характеристик, описание дома, элементом которого является объект (например квартира в многоквартирном доме) и пр. Такое описание позволяет идентифицировать объект недвижимости по физическим характеристикам. Естественным неотъемлемым параметром объекта недвижимости является адрес объекта.
Среди физических параметров потребители на рынке жилья выделяют те, которые, по их мнению, являются определяющими. К ним относят:
тип застройки и жилого помещения;
этажность дома (в многоэтажных домах и этажность квартиры);
материал стен;
тип планировки.
Основной классификацией является тип застройки и тип жилого помещения.
Квартирой называют конструктивно обособленную сложную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для постоянного проживания граждан. Квартира должна иметь обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования. Квартира должна иметь хотя бы два функциональных объема (комнаты), а в ее пределах не должно быть функциональных частей (площадей, объемов) других квартир или мест общего пользования.
Жилым помещением может быть не только квартира, но и отдельная комната, например, комната в общежитии. Жилой комнатой называется конструктивно обособленная функциональная неделимая часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры.
Технический учет жилищного фонда в Российской Федерации выполняют учреждения системы бюро технической инвентаризации (БТИ). Основой для построения системы БТИ в новых условиях явилось постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. 1301. Постановление указывает, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов жилищного фонда.
В настоящее время работа БТИ регламентируется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике /1.9/.
В соответствии с Инструкцией результаты технической инвентаризации жилья указывается в учетно-технической документации, группируемой в инвентарное дело. Элементом учетной документации, которая выдается владельцу жилой недвижимости, называется «техническим паспортом» объекта жилой недвижимости. Учет принадлежности жилой недвижимости осуществляется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Экономическое описание объектов рынка жилья
Экономической характеристикой объекта жилой недвижимости является его стоимость.
Можно выделить следующие виды стоимости жилья:
инвентаризационная стоимость;
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость.
Инвентаризационная стоимость. Такая стоимость определяется БТИ по методикам, основанным на осредненных параметрах, рассчитываемых для регионов и районов. Достаточно укрупненный характер используемых параметров приводит к значительным отклонениям значений инвентаризационной стоимости от действительных цен, фиксируемых в сделках.
В современной рыночной экономике России инвентаризационная стоимость объектов, определенная БТИ, используется для налогообложения жилой недвижимости. С определенным допуском можно утверждать, что инвентаризационная стоимость жилья в России есть аналог стоимости в целях налогообложения, принятой в развитых странах /2.112/.
Рыночная стоимость. Первым опытом введения системы определения рыночной стоимости жилой недвижимости на государственном уровне явилась «Временная методика оценки жилых помещений», утвержденная приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. 17-115. В соответствии с основной целью, которую ставила перед собой методика, определялись нижние и верхние границы цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в Российской Федерации.