Только в 1998 г. появился закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки, которые были совершены до принятия этого закона, часто можно было назвать крайне рискованными. В частности, в процессе упрощенной приватизации получили распространение факты ущемления прав несовершеннолетних при отчуждении имущества, что повлекло за собой появление судебных исков.
Перераспределение жилья в начальной стадии становления рынка жилья в России заключалось в том, что жилье, привлекательное с точки зрения состоятельных слоев населения, находящееся во владении у бедных, переходит к первым. При этом вторые приобретают такое жилье, которое они могут позволить себе содержать. Приведение в соответствие с доходами условий обеспечения жильем становится одной из главных движущих сил развития рынка жилья.
Появление посредников на рынке жилья
Одной из особенностей становления рынка жилья в России является тот факт, что на рынке одновременно с появлением товара приватизированного жилья появились посредники брокеры. Бурный всплеск деловой активности в 19911993 гг. вызвал устойчивый рост цен на недвижимость и, следовательно, желание предприимчивых людей заработать на этом рынке. Большинство фирм, специализирующихся на торговле жильем, сформировались в этот период (см. диаграмму на рис. 2.3, построенную по данным /2.186/).
Рис. 2.3. Количество риэлтерских компаний, распределенное по году образования в г. Москве (в процентах от общего числа опрошенных)
В отличие от западных рынков, где посредники появлялись после образования рынка при непосредственном контроле со стороны государства, в России государство только в 1996 г. решило регламентировать деятельность посредников на рынке жилья /1.21/. Для упорядочивания своей деятельности риэлтеры были вынуждены самоорганизовываться. Так, в 1993 г. появилась Российская гильдия риэлтеров, чуть позже Московская ассоциация риэлтеров и организации риэлтеров в регионах.
Интересна история появления в рыночной России термина «риэлтер» и «риэлтерская деятельность». Слово «риэлтор» с буквой «о» в третьем слоге (realtor) буквально означает брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США /2.114/. Впервые этот термин в России стала пропагандировать Российская гильдия риэлтеров.
Затем, в период подготовки положения о лицензировании, появился вариант «риэлтер». Сегодня официально существует термин «риэлтерская деятельность». Заметим, что в европейских странах используют термины «брокер», «маклер» и «агент».
2.2. Рынок жилья в системе рыночных отношений
Рассмотрев путь становления рынка жилья в современной России, перейдем к изучению места рынка жилья в рыночной экономике, его роли в формировании рыночной инфраструктуры.
2.2.1. Рынок жилья как часть рынка недвижимости
Определение рынка недвижимости
Практически все отмечают, что рынок жилья является составной частью общего рынка, называемого рынком недвижимости.
И. Балабанов пишет: «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем» /2.7/.
Таким образом, автор определяет рынок недвижимости как часть рынка инвестиций со всеми вытекающими из этого выводами.
Другое определение рынка недвижимости, приведенное в работе /2.200/, определяет рынок недвижимости как набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов.
Приведенное выше определение, на наш взгляд, рассматривает рынок недвижимости не как отдельный сегмент рыночного хозяйства, а как участок товарного рынка. Причем под товаром здесь понимают либо права собственности и связанные с ними интересы, либо варианты землепользования. Рынок здесь присутствует как определитель цен. Такое ограниченное определение принижает роль рынка недвижимости в системе рыночного хозяйства.
В работе /2.199/ под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т. е. механизм, на который влияют желания участников, рынка, а также различные социальные и политические факторы.
Наиболее развернутые исследования в вопросе об определении понятия «рынок недвижимости» предпринял Н. Волочков /2.17/. Он отмечает, что рынок это институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Недвижимость автор относит к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке он тесно связывает с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, отмечает Н. Волочков, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать. Самые общие представления о рыночной модели экономики полностью применимы к сфере недвижимости.