Всего за 400 руб. Купить полную версию
Такой вывод подтверждается и судебной практикой (Решение АС от 03.12.2012 АКПИ121326, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 308-КГ166464).
Из всего этого можно сделать вывод: обслуживать транзитные сети управляющая организация дома не обязана, а собственники квартир в таком доме не обязаны платить за обслуживание.
18. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу?
Почтовые ящики во многих домах находятся в плачевном состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт, то зачастую слышат отказ. Но правомерен ли этот отказ?
Чтобы разобраться в этом, надо понять: относятся почтовые ящики к общедомовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содержать их должны собственник ящиков (статья 210 Гражданского кодекса РФ). Если же почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая организация (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Общедомовым считается имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме (статья 36 ЖК РФ). В зависимости от конструкции почтовые ящики могут:
1) висеть на входной двери в квартиру в этом случае они не являются общим имуществом;
2) быть расположены на лестничной площадке, но каждый ящик представляет отдельный объект, не связанный конструктивно с другими ящиками, в этом случае они не являются общим имуществом;
3) быть расположены на лестничной площадке и все ящики конструктивно соединены в этом случае они являются общим имуществом.
Только в последнем случае ремонтировать и красить ящики должна управляющая организация (ТСЖ).
Часть 2. Порядок возникновения общей собственности
1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?
Многим известно, что право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Это обеспечивает прозрачность использования имущества, а также позволяет защищать интересы собственников. Например, кто-то владеет подвалом в доме. Подвал общее имущество. Как собственникам квартир в доме доказать, что никто, кроме них, пользоваться подвалом не может? В этом случае пригодилась бы ссылка на запись в реестре прав.
Общее имущество дома это не только лестничные площадки и лампочки, но и элементы, которые представляют большой коммерческий элемент. В подвале дома можно разместить магазин, на фасаде рекламу, на крыше оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество важный вопрос.
Однако надо учитывать, что регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 14-20-1143-1/10. Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона. Если кто-то разместил антенну на крыше вашего дома без согласия общего собрания, то смело можете требовать либо демонтаж, либо оплату в пользу всех собственников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется.
В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники квартир на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности.
2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Определение состава общего имущества дома важная процедура. От этого зависит как много собственники будут платить за жилищные услуги. Чем больше общего имущества обслуживается, тем больше суммы в платежках за ЖКУ. Но кто и как определяет состав общего имущества?
В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 491 состав общего имущества определяется собственниками квартир на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией.
В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 491 состав общего имущества определяется собственниками квартир на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией.
Это подтверждается в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 6037-РМ/07.
Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 491. Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.