Всего за 400 руб. Купить полную версию
В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 01АП-4079/12). Однако это позиция необоснованная.
Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.
Поэтому собственникам необходимо внимательно относится ко всем процедурным вопросам проведения общего собрания. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда будут потрачены деньги на проведение собрания, а результата это не даст.
6. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?
Общее собрание собственников дома может проходить в различных формах: очной, заочной или очно-заочной. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки.
Так, например, при проведении очного голосования необходимо найти помещение, которое вместит собственников всех помещений в доме. Плюсом этой формы является то, что собственники могут обменяться мнениями, обсудить важные для всего дома вопросы. Учитывая, что собрание принимает решение по порядку пользования общедомовым имуществом, по размеру платы за содержание жилья, очное собрание становится очень важным.
Заочная форма собрания позволяет значительно сэкономить деньги на аренду подходящего помещения. Но при этом собственники лишаются возможности обсудить вопросы повестки дня и могут только проголосовать.
Очно-заочная форма учитывает плюсы одной формы и сглаживает минусы другой. Собственники могут обсудить все вопросы очно, а решение принять заочно. Это дает дополнительное время для раздумий собственника. Однако в этом случае появляется возможность для недобросовестной управляющей организации или ТСЖ влиять на решение собственников.
Собственникам квартир важно понимать, в какой форме проводится общее собрание. Если нарушить требования закона о форме собрания, то решение собрания можно признать недействительным.
В некоторых случаях суды полагают, что решение будет законным, даже если нарушена форма собрания (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу 3324155/2014). Однако это касается применения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, когда в суд может обратиться только собственник, просто оспаривая законность собрания.
Но вот если собственник обратится в порядке ст. 181.3 ГК РФ, то есть будет требовать признания недействительности решения, то он вполне сможет выиграть дело. Кстати, обратиться в суд могут не только собственники, но и госжилинспекция.
Итак, какое самое главное правило о форме общего собрания надо помнить? Если вы решили провести общее собрание, то сначала надо провести очное собрание. Если на очном собрании не наберется кворум, то тогда можно проводить заочное голосование (ст.47 ЖК РФ). Нарушать этот порядок нельзя: сначала очное голосование, если оно не состоялось, то заочное.
Важно учитывать, что можно сразу провести очно-заочное собрание. Это сильно упрощает жизнь собственникам квартир.
7. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?
Управляющие организации часто пытаются оспорить решение общего собрания дома. Это связано с тем, что именно общее собрание дома определяет тариф на содержание общего имущества. Другими словами, сами собственники определяют, сколько они каждый месяц платят за ЖКУ. Зачастую, тариф, установленный собственниками, кажется управляющей организации заниженным. Например, организация хочет потратить 1 млн рублей в месяц, а по решению собственников платежей приходит на 500 тыс. рублей. В таких ситуациях управляющая организация идет в суд.
Как собственникам квартир отстоять свои права и защитить решение общего собрания? Как настоять на меньшей плате за ЖКУ?
Как собственникам квартир отстоять свои права и защитить решение общего собрания? Как настоять на меньшей плате за ЖКУ?
Собственникам необходимо ссылаться на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Только собственники квартир в доме могут оспаривать решение общего собрания. Управляющая организация не может требовать от суда признать решение собрания незаконным. (Постановление АС ПО от 15.11.2016 А121104/2016). Ссылки организации на то, что не хватает денег на содержание дома, не имеют значения. В любом случае организация не лишена возможности сокращать свои расходы, увеличивать производительность труда.
Надо помнить, что решение общего собрания напрямую не создает прав и обязанностей управляющей организации. Кроме решения необходим еще договор управления домом (ст. 162 ЖК РФ). Когда собственники принимают решение на общем собрании по тарифу на услуги управляющей организации, то они тем самым определяют условия договора. Организация может оспаривать сам договоров, но не решение общего собрания.