Всего за 499 руб. Купить полную версию
Девелоперы, рассматривающие Кливленд, Милуоки или Феникс в качестве перспективных площадок, порой жалуются на нехватку там земли под застройку, а также на препятствия, создаваемые борцами за охрану окружающей среды или ассоциациями соседей. На самом же деле речь идет о нехватке площадок в центральных районах, где они предпочитают строить.
Во всех этих городах кривая цен на жилье не отклоняется слишком сильно от кривой затрат на строительство. И это не должно удивлять. Если бы цены на жилье значительно превышали затраты на строительство, это было бы стимулом для строителей возводить больше домов, а стабильное увеличение предложения продолжалось бы до того момента, пока его избыток не опустил бы цены до уровня стоимости жилья.
Ситуацию со стабильными ценами в этих городах можно рассматривать как типичную для Соединенных Штатов. Земли, на которой построены дома, конечно же, слишком мало случаются отдельные попытки отвоевать территорию у моря, но это тоже не дает большой прибавки. Почти бóльшая часть земли в стране либо находится под сельхозугодиями, либо покрыта лесами, либо используется как-то иначе. Цена такой земли с точки зрения застройки очень низка, а значит, существует большой территориальный резерв. По данным переписи 2000 г., урбанизированная земля занимает лишь 2,6 % от общей площади Соединенных Штатов.
Однако в Лос-Анджелесе или Бостоне очень мало земли для нового строительства, это же можно сказать о Лондоне или Сиднее. И если бы люди мыслили рационально и были предусмотрительными, то они обязательно использовали бы своеобразный «предохранительный клапан», чтобы предотвратить чрезмерный рост цен на жилье. Когда цены на недвижимость достигают точки, в которой ипотечные платежи начинают забирать значительную часть доходов семьи, это становится хорошим стимулом для переезда в более дешевое место. В долгосрочной перспективе «предохранительный клапан» не дает ценам на жилье сильно расти в реальном выражении с учетом инфляции, и тогда слишком раздувшиеся пузыри лопаются. Он более эффективен в городах, в окрестностях которых есть достаточно земли под застройку, но также может быть полезным инструментом в городах, где ее не хватает, поскольку при достаточно высоких ценах на жилье люди и бизнес будут покидать район и даже город. Проблема в том, что люди, живущие в особенно привлекательных районах, зачастую верят, что цены на землю, уже являясь существенной составляющей стоимости дома, будут постоянно расти. По их мнению, наличие собственного дома или квартиры в таком районе несет в себе определенные преимущества.
Жить в одном месте с известными людьми считается престижным, это открывает широкие перспективы и в плане бизнеса. Жителям такого района легко представить, что огромное количество людей думают так же и что они будут и дальше следить за тем, как растут цены на недвижимость в их городе. Это и есть пример иррационального оптимизма в контексте недвижимости.
Но фактически, если цены на жилье в городе начинают существенно расти относительно уровня доходов, а это препятствует доступу к приличному жилью, люди начинают серьезнее относиться к подобного рода предположениям. На самом деле престижность владения жильем в особенно привлекательном городе не играет слишком большой роли. И хотя известность отдельных городов может быть связана с определенным бизнесом, со временем появляются все новые центры того же бизнеса, что в конечном счете должно привести к тому, что корпорации будут перемещать население из старых городов в новые, тем самым уменьшая давление на цены на недвижимость в старых.
Кроме этого, очень высокие цены на жилье оказывали и политическое давление на чиновников, заставляя последних идти на уступки в вопросе снятия ограничений на землепользование. В конце концов в самих привлекательных городах растет предложение жилья (к примеру, квартир в многоэтажных домах). Таким образом, в этих городах со спекулятивным рынком недвижимости существовала тенденция к росту и падению цен на жилье, но практически никакого намека на долгосрочность тренда. Цены росли, пока у людей сохранялся оптимистичный настрой, но, когда они достигали запредельных высот, все менялось и они падали. Поразительно, что, глядя на рис. 2.2, мы видим: с 1980 г. цены на жилье в Лос-Анджелесе выросли не намного больше, чем в Милуоки. Но за это время рынок Лос-Анджелеса пережил два бума и один крах.
Учитывая подобные тренды, можно утверждать, что приобретение дома или квартиры для личного проживания выглядит с точки зрения долгосрочных инвестиций и в сравнении с фондовым рынком весьма неважно: кроме нерегулярной волатильности цен на недвижимость, долгосрочные инвесторы также рискуют столкнуться с отсутствием какого-либо дохода от прироста капитала. Но не следует забывать и о скрытых дивидендах от наличия собственного дома своя крыша над головой и т. п. А такие дивиденды не облагаются налогом. Часто говорят (и я считаю, правильно), что владеть жильем выгоднее с точки зрения налогов, чем арендовать дом или квартиру. Скажем, вы поменялись со своим соседом, у которого точно такой же дом, как у вас, и платите друг другу за аренду (получаемая сумма полностью покрывает сумму выплачиваемой аренды). С экономической точки зрения эта транзакция бессмысленна, но здесь возникает вопрос налогообложения: с получаемой арендной платы необходимо заплатить налог, тогда как сумма оплачиваемой аренды не будет вычитаться из налогооблагаемой базы. Поэтому и советуют не арендовать жилье, а покупать.