Складские помещения.
И разберем характеристики, которые важны арендаторам по каждой группе помещений. Это поможет определить сильные и слабые стороны объекта недвижимости.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИХ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Первые восемь характеристик относятся к расположению объекта недвижимости.
Удаленность от центра города.
Для бизнеса, который ориентирован на пешеходный и автомобильный трафик, и форматов бизнеса районного значения (аптеки, пекарни, детские развивающие центры, парикмахерские и прочие) близость к центральной части города не имеет принципиального значения. А для офисов, сферы услуг и торговых форматов городского значения близость к центру играет важную роль.
При прочих равных условиях, чем ближе объект недвижимости к центру города, тем он ликвиднее и ставка аренды по нему выше.
Количество жителей в зоне охвата.
Чем больше людей проживет в непосредственной близости от объекта, тем лучше. Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничений улицами и движения людей.
Хороший показатель для радиуса 300 метров от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,6 человек на квартиру:
Количество жителей в зоне охвата = количество домов x количество этажей x количество подъездов x количество квартир на этаже x 2,6.
Определить радиус и зону охвата можно бесплатным сервисом 2ГИС https://info.2gis.ru/moscow/products/2gis
Сервис работает в России, Украине, Казахстане и в 8 других странах.
Пример зоны охвата в радиусе 300 метров:
Перекресток и пешеходный переход рядом с помещением позволяют увеличить зону охвата за счет аудитории другой стороны проезжей части.
Платежеспособность населения.
6000 жителей в престижном центральном районе с высокими ценами на жилую недвижимость нельзя сравнивать с 6000 жителей в микрорайоне на окраине города.
В первом случае платежеспособность населения больше, соответственно, сумма денежных средств, которая будет потрачена на покупку товаров и услуг больше. Следовательно, больше прибыль арендатора и больше ставка аренды, которую может платить арендатор.
Расстояние до остановок общественного транспорта.
Чем ближе объект к остановкам общественного транспорта тем лучше.
Количество конкурентов.
Чем меньше предложения коммерческой недвижимости в окружении, тем выше спрос со стороны арендаторов и ставка аренды по объекту.
Пешеходный трафик.
Пешеходный трафик основной критерий оценки объекта недвижимости для большинства торговых форматов. Трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
Автомобильный трафик.
Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
Парковка.
Преимущество высокого автомобильного трафика сводится на нет, если у объекта недвижимости недостаточное количество парковочных мест или правилами дорожного движения запрещена парковка рядом с помещением.
Также имеет значение стоимость, если парковка платная.
Следующие 14 характеристик относятся к самому помещению.
Расположение помещения.
Расположение помещения в жилом доме, торговом или офисном здании важный критерий, влияющий на востребованность и цену аренды помещения. Расположен вход с улицы или со двора. Свободный или ограничен забором и шлагбаумом.
При получении лицензий на определенные виды деятельности есть требования к расположению входной группы. Например, если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет невозможна. Если над помещением находится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.