Рекомендую покупателю перед подписанием соглашения с продавцом и передачей денег ещё раз внимательно изучить форму предполагаемого соглашения. Если вас настораживают какие-то пункты документа или вы видите двусмысленную их трактовку, не стесняйтесь сказать об этом продавцу квартиры, требуйте изменения формулировок. Они должны быть точными и понятными для каждой стороны. Знайте, что если возникнет конфликт и дело дойдёт до судебного разбирательства, будет иметь значение только то, что записано в соглашениии, под чем поставлена ваша неповторимая подпись.
Если продавец нашёл покупателя без агентства, переговоры лучше проводить в своей квартире или же на нейтральной территории, где можно чувствовать себя психологически защищённым, спокойным.
Если вы, продавец, нашли покупателя, пришедшего с агентом, будьте предельно внимательны, потому что скорее всего агент будет отстаивать интересы своего клиента, покупателя квартиры, оплачивающего риэлторскую услугу.
Подготовка сделки и сбор документов
Если договорённости устроили обе стороны, для продавца начинается этап получения документов, причем не растянутый по времени, а проведенный в определенные сроки, как диктует подписанное сторонами соглашение. Список документов небольшой.
1.Правоустанавливающие документы на квартиру зависят от способа получения прав собственности. Это может быть договор передачи, свидетельство о собственности на жилище, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор мены, договор купли-продажи, договор ренты, дарения, решение суда, справка о выплаченном пае, договор раздела долей и другие. Правоустанавливающие документы главные документы на квартиру, и к ним надо отнестись очень серьёзно.
В моей практике встречались хозяева квартир, совершенно уверенные, что уж с их правоустанавливающими документами всё в порядке. Вдруг в процессе беседы выяснялось, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что просто не знали, считали, что раз зарегистрированы в данной квартире, то всё в порядке.
Однажды произошёл курьёзный случай. Как-то ко мне по рекомендации обратилась дама, которая при первом разговоре по телефону произвела впечатление юридически подкованной женщины. Она сказала, что хочет обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную в том же районе и получить доплату. Заявка была реальной работой. На мой вопрос о правоустанавливающих документах на квартиру она ответила, что квартира приватизированная, родители умерли, наследство она не оформила по причине занятости, поэтому просит меня заняться этим параллельно с продажей. Я ответила: «Хорошо,» и назначила встречу. Каково было моё удивление, когда женщина показала мне вместо договора передачи и «розового свидетельства о приватизации» (риэлторский слэнг), договор мены, представленный в двух экземплярах, экземпляр умершего отца был утерян и подлежал восстановлению. По незнанию она полагала, что если квартира собственная, значит, во всех случаях приватизированнная. Её история закончилась благополучно. К моменту продажи все документы у нас были в идеальном порядке.
2. В БТИ (Бюро технической инвентаризации) необходимо получить справку о стоимости (если предстоит нотариальное оформление купли-продажи или договора с ипотекой), она действительна 1 месяц; кадастровый паспорт, технический паспорт. Чтобы собрать указанные бумаги, потребуются оригиналы правоустанавливающих документов, их ксерокопии, паспорт. Документы платные.
3. В ЕИРЦ, ЖЭКе, ЖСК или ТСЖ нужно взять:
выписку из домовой книги (в паспортном столе);
копию финансово-лицевого счёта (в бухгалтерии).
Данные документы действительны 1 месяц. Если продаётся свободная квартира в доме-новостройке, то собственнику придётся взять справку о том, что лицевой счёт не открывался (бухгалтерия), что в квартире никто не зарегистрирован (паспортный стол).
Вышеперечисленные документы может получить и представитель собственника, имеющий на руках нотариально заверенную доверенность с точным перечнем соответствующих действий. Советую доверенному лицу заранее позаботиться о наличии копий доверенности. Пусть среди них будет несколько копий, заверенных нотариусом.
Я назвала не все документы. Их виды зависят прежде всего от того, какие правоустанавливающие документы на квартиру.