Таблица 2.4. Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон
9 Не всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.
Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:
1) при продаже имущества в процедуре банкротства:
а) должник собственник недвижимости;
б) арбитражный управляющий;
в) кредиторы;
г) покупатель;
2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:
а) должник собственник недвижимости;
б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;
в) кредиторы;
г) покупатель;
3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель;
в) особый бенефициар;
4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель.
Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.
Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.
Как продемонстрировано в табл. 2.12.4, основные стратегии на торгах:
1) продать имущество как можно дороже кому угодно;
2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;
3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).
Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.
2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:
готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;
делают качественные фотографии и продающие презентации;
выбирают крупные надежные торговые площадки;
стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;
предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;
оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.
2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:
искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);
делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;
делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;
инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;
организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;
прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;
выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;
предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;