Всего за 0.01 руб. Купить полную версию
3) Проект обладает собственной благоустроенной территорией площадью почти 2 га, прямо с территории через отдельную калитку можно выйти в Битцевский лес. Внутренняя инфраструктура ЖК LES, состоящая, в частности, из фитнес- и СПА-центра с бассейном, справедливо помещает комплекс на премиальный уровень.
4) В апартаментах предусмотрены высокие 3-метровые потолки и панорамные окна. Все апартаменты передаются инвесторам с полной чистовой отделкой, таким образом, их сразу же можно будет сдавать в аренду.
5) LES буквально «нашпигован» разнообразными элементами комфорта, которые нечасто встречаются даже в московских проектах бизнес-класса. Например, лифты швейцарские марки Schindler, системы кондиционирования Electrolux, а всё сантехническое оборудование выполнено концерном Grohe.
По совокупности факторов я делаю вывод о том, что ЖК LES подходит как инвесторам-спекулянтам, так и инвесторам-рантье. И даже для конечных пользователей этот проект должен представлять большой интерес. Мне кажется, что потенциал роста цен на апартаменты в ЖК LES пока в полной мере не исчерпан и после сдачи объекта в эксплуатацию цены могут вырасти ещё. Особенно если будет принят долгожданный «закон об апартаментах» в комфортной формулировке и апартаменты станут квартирами.
Кстати, об ожиданиях. Спрос на апартаменты в Москве в первом полугодии 2020 вырос вдвое. Люди покупают апартаменты в том числе и потому, что ожидают от властей разъяснений правового статуса этих помещений. Закон об апартаментах должен быть принят в конце 2021 года. Есть вероятность, что многие из представленных на рынке апартаментных комплексов будут приравнены к жилым помещениям. Безусловно, это достаточно рискованное предположение, однако число сделок с апартаментами и всплеск спроса на рынке прямо свидетельствует о наличии большой группы лиц, выбирающих риск и верящих в недооценку апартаментов, которая будет нивелирована новым законом.
Продолжая тему неоцененности проектов, нелишне было бы посмотреть на процесс ценообразования с другой стороны. Как девелопер определяет цены на свой товар, цены, по которым покупают квартиры или апартаменты инвесторы?
Когда я писал книгу в 2004 году, у застройщиков или работавших на них риелторов не было практически никаких аналитических инструментов, позволявших заниматься ценообразованием и прогнозированием продаж. В лучшем случае застройщики заказывали отчёт в IRN и советовались с риелторами, но всё равно ставили стартовые цены наугад и, конечно же, часто ошибались.
Рынок недвижимости до последнего времени был обделен такого рода аналитическими продуктами. На фондовом рынке с середины 90-х существует достаточное количество исследовательских программных инструментов (MetaStock, Amibroker и так далее), позволяющих проводить ретроспективный и прогнозный анализ, строить графики, диаграммы и даже моделировать отдельные рыночные ситуации. Примерно с 2016 года начали появляться компании, программные комплексы и сервисы, способные удовлетворить растущий, но неудовлетворенный спрос среди аналитиков рынка недвижимости.
Эти программные продукты в том числе позволяют девелоперам осознанно устанавливать цены на свой продукт (на старте продаж и далее). Многие застройщики пользуются аналитической системой bnMAP.pro (проект компании «Бест-Новострой»). Система позволяет девелоперам выяснить:
а) Цены продаж по объектам-конкурентам (экспонирование/факт), в том числе проследить историю изменений цен;
б) Темпы продаж, то есть выяснить количество ежемесячно выбывающих лотов у конкурентов для прогнозирования выручки;
в) Количество и объём оптовых сделок (переуступки на юридических и физических лиц), включая цены и размер дисконта к рознице;
г) Данные по продукту в объектах-аналогах (площади, высота потолков, наличие отделки и так далее);
д) Более двухсот подпараметров по любому проекту: от динамики цен на квартиры конкретной комнатности до количества переносов сроков РВЭ на любую дату за последние пять лет.
Система является профессиональным инструментом, позволяющим застройщикам определить цену реализации правильно, не продешевить, но и не выставить запредельные значения, которые способны оттолкнуть покупателей. Я настоятельно советую инвесторам, планирующим инвестировать немалые деньги в тот или иной проект, не отставать от девелоперов и пользоваться аналитическим системами (той же bnMAP.pro). Один отчет по уже совершенным сделкам (в ретроспективе с указанием цен и площадей) в одном жилом комплексе стоит в настоящее время всего 1500 рублей, но дает много «пищи для размышлений».