Всего за 0.01 руб. Купить полную версию
Обратите особое внимание на моменты, которые будут определять выбор будущего покупателя квартиры или апартамента.
Внешние:
1) Расстояние до метро или станции МЦД/МЦК. Привлекательные для покупателей и для инвесторов объекты, как правило, расположены на расстоянии не более 1,5-2 км. от станции.
2) Расположение вблизи объектов «вредного воздействия». Работающий завод, действующий склад, многополосная эстакада всё это не нравится будущим покупателям квартир или апартаментов, поэтому инвесторам лучше избегать таких проектов.
3) Количество лотов на этаже. С точки зрения конечных пользователей, покупателей, чем меньше квартир или апартаментов на лестничной площадке тем лучше. Оптимальным значением является 5-6 лотов на этаже.
Внутренние:
а) Вид из окна. Наибольшим спросом пользуются виды на зеленые насаждения и водные объекты, а не на старый жилой фонд, промзоны и дорожные развязки.
б) Этаж. Наиболее востребованными у покупателей традиционно считаются лоты на средних этажах. Однако, здесь нет какого-то общего правила, но сейчас устойчивым спросом пользуются высокие этажи (в том числе последние), хотя пожилые люди часто выбирает 2-й и 3-й этажи.
в) Планировка квартиры. Наибольшим спросом сейчас (как и в прошлом) пользуются небольшие по площади лоты, студии и однокомнатные квартиры. Хорошо известный факт площадь квартир в домах постепенно снижается, если в начале 2000-х площадь 1-комнатной квартиры легко могла превышать 50м2, то в однокомнатной квартире образца 2021 года площадь обычно составляет 35-40 м2. Также конечные покупатели, а вслед за ними и инвесторы, начали обращать внимание на лоты «евроформата», в частности на евродвушки (де-факто 1-комнатная квартира с большой кухней и маленькой спальней). Сильно желательно для инвестирования выбирать квартиры наименее оригинальной формы, без кривых и треугольных комнат. Прямоугольные комнаты привычнее для людей, их отделка требует меньше затрат.
Проанализировав все эти моменты, можно составить финальный список, состоящий уже не из проектов, а из конкретных квартир. На этом этапе необходимо составить финансовую модель, то есть определить итоговые параметры инвестиционного проекта: расходную часть, планируемый уровень дохода в процентах, показатели внутренней нормы доходности (IRR), сроки и так далее.
Для иллюстрации вышесказанного я подробно опишу реальный инвестиционный проект: покупку квартиры в новостройке с целью последующей продажи. В качестве примера я взял первый известный мне проект ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group, вышедший на рынок в конце 2020 года.
Этот жилой комплекс расположен на юге Москвы, фактически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро «Академическая». В одной минуте пешком от комплекса расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Жилой комплекс состоит из 2-х монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса, созданных по индивидуальному архитектурному проекту. Объект планируется к сдаче в эксплуатацию во 2 квартале 2023 года.
Для инвестиционного анализа была взята квартира площадью 41,2 м2 минимальной стоимостью по прайсу 11 100 тыс. рублей с отделкой «white box» (цена, которая была актуальна для старта продаж). В связи с большим наплывом потенциальных покупателей на старте продаж в примере предусмотрено предоставление «номинальной» скидки в размере 1%. Итоговая цена 1 м2 таким образом составила 268 тыс. рублей, а общая стоимость инвестиций 10 989 тыс. рублей. Выход из проекта предполагалось осуществить в 3 квартал 2023 г.
Фактически основной задачей исследования является прогнозирование финальной цены, за которую можно будет продать квартиру через три года. Определить эту цену чрезвычайно важно, ведь разница между стоимостью покупки и продажи квартиры и составляет доход от инвестиции. По сути логика прогнозирования будущих цен заключается в приведении стоимостей объектов-аналогов к некоему одному компромиссному значению путем введения поправочных коэффициентов. Процесс и результат прогнозирования будущих цен на новостройки, во всяком случае, в применяемой мной методике не является на 100% точным. Это всего лишь предположение о будущих значениях цен на исследуемую новостройку через 2-3 года. События 2020-2021 года наглядно показали, в определенном смысле, несостоятельность моего подхода к оценке: ни один подготовленный по описанной методике расчёт не предусматривал коронавируса, локдауна и последующего ажиотажного спроса на жилую недвижимость.