Как правило всегда соблюдается прямая зависимость чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.
Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рассмотрим какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять.
Глава 3. Какие могут быть риски при покупке коммерческой недвижимости
Инфляционный риск
Чем выше инфляция, тем выше риск. Темпы роста инфляции могут опережать рост стоимости недвижимости или стоимости аренды, тем самым определяя показатели доходности и окупаемости.
Нестабильность национальной валюты
Этот риск ощутили на себе иностранные инвесторы, которые вкладывали средства в российскую недвижимость до 2014 года. За период с июля по декабрь 2014 курс доллара вырос с 34 до 65 рублей и менее чем за 6 месяцев их активы подешевели в 2 раза. В сырьевых экономиках на нестабильность национальной валюты также влияют изменения цен на нефть и другие сырьевые ресурсы. В России цены на недвижимость снижались в периоды с 2008 по 2009, а также в 2015 году, когда наблюдалось значительное снижение цен на нефть.
Риск покупательской способности
Покупательская способность населения напрямую влияет на востребованность в коммерческих площадях. Она снижается или увеличивается при изменениях количества населения. При этом изменение населения нужно учитывать не только для страны в целом, но и для отдельных регионов и городов. А также, при изменении уровня доходов населения, роста и сокращение ВВП, снижения и увеличение импорта/экспорта.
Политические риски
Смена власти, введение различных санкций со стороны других государств, военные действия негативно отражаются на всех секторах экономики, в том числе на рынке недвижимости.
Правовые риски
Здесь мы имеем в виду различные изменения в законодательстве. Повышение существующих и введение новых налогов. Введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций.
Наиболее существенным событием за последнее время стал переход застройщиков на проектное финансирование. Что значительно увеличило себестоимость строительства, а, следовательно, привело к росту цен на недвижимость.
Изменения ключевой процентной ставки
Ключевая ставка это минимальная процентная ставка, по которой Центральный Банк предоставляет кредиты коммерческим банкам. От нее зависят ставки по ипотечным и прочим кредитам. Чем ниже ставки, тем доступней становится приобретение недвижимости и стоимость ее растет.
Вторая группа рисков связана с конкретным проектом или сделкой.
Финансовый риск
На финансовые риски влияет выбор способа финансирования и управление заемными средствами. Как правило, чем выше доля заемного капитала, тем выше риск.
Риски планирования
Риски планирования несет как собственник помещения, так и арендатор.
Собственник помещения может не верно оценить стоимость и сроки ремонтных работ в помещении, время на поиск арендатора, будущую цену продажи объекта и сроки его реализации.
Арендатор может просчитаться в прогнозах и доходах и потерять возможность оплаты аренды за пользование помещением.
Приобретение объекта некапитального строительства
К объектам некапитального строительства относят киоски, небольшие мобильные магазины, кафе и пекарни.
Когда такой объект находится на земельном участке с правом аренды, собственник участка, как правило это администрация города, в праве расторгнуть договор аренды и попросить демонтировать постройку. Такая необходимость может возникнуть в связи благоустройством территории, строительством дорог и различных социальных объектов.
В данном случае судебная практика не дает возможности отстоять права на коммерческое помещение. Поэтому покупка таких объектов недвижимости крайне рискованна.
Ненадлежащий собственник и прочие юридические риски
При ведении переговоров о покупке объекта недвижимости и перед подписанием договора важно убедится, что лицо, с которым вы ведете переговоры и которое подписывает документы уполномочено на это.