Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
Дмитрий Пушин
© Дмитрий Пушин, 2021
Введение. О чем эта книга. Кем и для кого она написана
«Никогда не инвестируйте в бизнес, который вы не понимаете»
Уоррен БаффеттИнвестиции в недвижимость один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала. 60 процентов всех активов в мире это недвижимость. Все самые успешные и состоятельные люди вкладывали и вкладывают большую часть своих средств в недвижимость.
Это объясняется тем, что при малых рисках такие инвестиции быстро окупаются и приносят высокую доходность.
Особенно сейчас, в условиях снижения ставок по банковским депозитам, дефицита доверия к национальной валюте и пенсионной системе, вложения в коммерческую недвижимость являются, лучшим способом формирования пассивного долгосрочного дохода, защищенного от инфляции.
На тему инвестиций в недвижимость написано огромное количество книг. Только на своей книжной полке я насчитал 25. Проблема в том, что большинство из них написаны зарубежными авторами Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.
Я разделяю мнение миллиардера Оскара Хартмана «Нужно инвестировать там, где ты проводишь время». Инвестируя в недвижимость страны, в которой живешь, ты видишь результат своей работы, в виде конкретных объектов. Меньше шансы попасть на мошенников на рынке, который ты знаешь. Больше информации о бизнесе арендаторов, их рентабельности.
Кроме того, по количеству жилой недвижимости Россия отстаёт от развитых стран в 2 2,5 раза. По коммерческим площадям в 5 раз. Все это говорит о перспективах и целесообразности инвестирования в коммерческую недвижимость нашей станы.
За 9 лет работы в коммерческой недвижимости я приобрел определенный опыт и знания в этой сфере деятельности. 5 лет работал управляющим объектами коммерческой недвижимости. С 2017 года работаю в компании УралДомСтрой (г. Ижевск), руководителем направления коммерческой недвижимости. За это время заключил 154 договора аренды. Помог клиентам купить 178 объектов коммерческой недвижимости на общую сумму 1 001 856 333 рубля (по состоянию на 19.04.2021 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.
Книга, которую вы читаете концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.
Для кого написана и кому будет полезна эта книга:
Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса;
Брокерам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.
От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете от теоретической подготовки до конкретных практических действий.
Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
Итак, начнем.
ЧАСТЬ 1. Что нужно знать о коммерческой недвижимости перед выбором объекта и покупкой
Глава 1. Почему коммерческая, а не жилая недвижимость
При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.
Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.
ДОХОДНОСТЬ И ОКУПАЕМОСТЬ
Доходность и окупаемость основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.