Всего за 134.9 руб. Купить полную версию
– В – способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
– Г – способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на стоимость (размер, местоположение и т. д.).
Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Таблица 3.6
Матрица согласования критериев
Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.
Таблица 3.7
Оценка результатов по критерию А
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.
Таблица 3.8
Матрица согласования результатов
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где
ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
– ЗС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
– СС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
– Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8).
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Лицензия Министерства Юстиции РФ №
Рег. № _____ от _______
ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащего ОАО «____________»,
расположенного в ________________________,
по состоянию на _____________
В соответствии с договором между ЗАО «» и ОАО «», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащего ОАО «», расположенного в _____________________, по состоянию на _____________ для цели ____________.
Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.
Рыночная стоимость объекта составляет:
__________________________ рублей.
Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.
Заключение подготовили:
Аттестованный эксперт – оценщик Свидетельство №
Руководитель работы:
Директор Центра экспертизы и оценки
Заключение утвердил:
Генеральный директор
Заключение выдано заказчику «__» __________ 200__ г.
Подпись заказчика __________
СОДЕРЖАНИЕ
1. Сопроводительное письмо.
2. Акт осмотра объекта оценки.
3. Краткое изложение основных фактов и выводов.
4. Основные предположения и лимитирующие условия.
5. Сведения об объекте оценки
5.1. Объем и этапы исследования.
5.2. История объекта оценки.
5.3. Анализ среды местоположения объекта оценки.
5.4. Анализ местоположения объекта оценки.
5.5. Краткое описание объекта оценки.
5.5.1. Описание административно-производственное здания.
5.5.2. Благоустройство территории.
5.5.3. Оборудование, машины, механизмы.
6. Методика проведения оценки.
6.1. Этапы и способы оценки. Ряд понятий, требующих отдельного разъяснения. Процедура оценки
6.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки
6.2.1. Определение стоимости объекта затратным подходом.
6.2.2. Определение стоимости объекта рыночным подходом.
6.2.3. Определение стоимости объекта доходным подходом.
6.2.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости объекта.
7. Расчет стоимости прочего имущества.
7.1. Расчет стоимости передаточных устройств. Расчет стоимости инженерных сетей.
7.2. Расчет стоимости работ по благоустройству территории.
7.3. Расчет стоимости оборудования.
7.4. Оценка рыночной стоимости транспортных средств и оборудования.
8. Сводная таблица расчета рыночной стоимости административно-производственного здания.
9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
9.1. Законодательно разрешенное использование.
9.2. Физически осуществимое использование.
9.3. Финансово осуществимое использование.
9.4. Максимальная эффективность.
10. Сертификат рыночной стоимости.
Приложение 1 «Расчетные таблицы»
Приложение 2 «Фотографии объекта»
Приложение 3 «Сопроводительные документы»
Всего __ страниц.
4. Кредитование недвижимости
4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
4.1.1. Развитие ипотеки в России
Ипотека – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы (см. подробнее Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ.
Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.
Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным (см. подробнее Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.
Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее.
Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.
В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.
Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.
С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.
Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.
В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых.
С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.
Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.
