Всего за 134.9 руб. Купить полную версию
– надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
– надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
где
Rm – ипотечная постоянная;
– ДО – ежегодные выплаты;
– К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
– PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
– Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур – ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
– прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где
n – оставшийся срок экономической жизни;
– Ry – ставка доходности инвестиций.
Пример.
Условия инвестирования:
– срок – 5 лет;
– R – ставка доходности инвестиций 12%;
– сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.
Таблица 3.4
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвудаиспользуется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
где SFF – фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.
Пример.
Условия инвестирования:
– срок – 5 лет;
– доход на инвестиции – 12%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Таблица 3.5
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
где Уб – безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично – за счет текущих доходов.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
– применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
– метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоковМетод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
– предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
– оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
– объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
– длительность прогнозного периода;
– прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
– ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
– 1) потенциальный валовой доход;
– 2) действительный валовой доход;
– 3) чистый операционный доход;
– 4) денежный поток до уплаты налогов;
– 5) денежный поток после уплаты налогов (см. подробнее Шевчук Д.А. Оффшоры: инструменты налоговой оптимизации. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
– ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
