Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является одной из важнейших частей земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ он содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, которая включает: ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения содержат:
специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;
ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);
специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.
Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:
ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;
ограничения оборотоспособности по субъектам;
ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.
Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушений ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.
Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок.
Земельные участки, ограниченно оборотоспособные, подразделяются на восемь групп. К первой группе относятся земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением земель государственных природных заповедников и национальных парков. К этой группе объектов относятся также земельные участки государственного лесного фонда и занятые водными объектами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.
Среди объектов гражданских прав, оборот которых может быть ограничен, закон выделяет особо охраняемые водные объекты, к их числу относятся природные водные экосистемы, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.
Подобного рода объекты полностью или частично, постоянно или временно изымаются из хозяйственной деятельности на основании решений соответствующих органов исполнительной власти по представлению органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда и органа государственной власти в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды.
Во вторую группу ограниченных в обороте объектов включены земельные участки, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, включенными в список всемирного культурного наследия, историко-культурными заповедниками и объектами археологического наследия.
К третьей группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, за исключением тех земельных участков, которые изъяты из оборота согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
На основании особых правил осуществляется владение, пользование и распоряжение в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 31 мая 1996 г. № 61-ФЗ "Об обороне", земельными участками, находящимися в федеральной собственности и предоставленными для обеспечения обороны страны и безопасности государства на праве постоянного (бессрочного) пользования органам военного управления, объединениям, соединениям, воинским частям, учреждениям, предприятиям и другим военным организациям.
К четвертой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли транспорта. В пункте 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень земельных участков, обеспечивающих организацию и эксплуатацию морского, речного, железнодорожного и водного транспорта. К их числу относятся земельные участки, на которых расположены морские, речные порты, вокзалы, аэродромы и аэропорты, сооружения навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалы и терминальные комплексе в зонах формирования международных транспортных коридоров.
К пятой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли связи, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики. К их числу согласно Земельному кодексу РФ относятся земельные участки, на которых находятся эксплуатационные предприятия связи, кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и радиофикации, наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи, наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.
К шестой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения космической деятельности. В Законе РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 "О космической деятельности" содержится обширный перечень объектов наземной космической инфраструктуры, которые находятся в федеральной собственности и передаются в хозяйственное ведение государственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию. Владение такими земельными участками, на которых размещаются объекты наземной космической инфраструктуры, а также землями в прилегающих к ним зонах отчуждения, осуществляется на праве либо постоянного (бессрочного) пользования, либо аренды, либо ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).
К седьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ и наркотических средств.
К восьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
В соответствии с принципом общегосударственной значимости государственного и муниципального имущества Земельный кодекс РФ выделяет следующие категории земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности и не могут быть приобретены на основе коммерческих сделок в собственность гражданами и юридическими лицами:
1) земли государственных природных заповедников и национальных парков, для которых ввиду их особого природоохранного, научного, культурного, рекреационного и оздоровительного значения установлен усиленный режим охраны. Закрепив правило о сохранении за государством в своей собственности земель государственных природных заповедников и земель национальных парков, Земельный кодекс РФ допускает на указанных землях передачу земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. В границах национальных парков в отдельных случаях могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. Территории природных парков и государственных природных заказников располагаются на землях, предоставленных им в пользование, в отдельных случаях – на землях иных пользователей, а также собственников;
2) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственное зданиями, строениями и сооружениями, в которых для постоянной деятельности размещаются Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы. Такие земельные участки, на которых располагаются также сооружения, линии связи и коммуникации, обеспечивающие защиту и охрану Государственной границы РФ, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, так как находятся в федеральной государственной собственности и предоставляются только в постоянное (бессрочное) пользование;
3) земельные участки, если на них располагаются объекты ядерной энергетики, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. С учетом оборонной значимости ядерных материалов Федеральный закон от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" устанавливает особый правовой режим для ядерных материалов, радиоактивных отходов, ядерных установок, радиоактивных источников и пунктов хранения, находящихся в федеральной собственности либо имеющих федеральное или межрегиональное значение. Земельные участки для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов охранения не подлежат передаче в частную собственность и не могут быть отчуждаемы либо закладываемы, так как согласно ст. 28 указанного Закона они предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование и изымаются из частного оборота.