В результате правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Закон предусматривает возможность осуществления наряду с государственной регистрацией специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества. Подобного рода регистрация или учет могут производиться в целях осуществления государственного надзора над деятельностью отдельных групп предприятий, в том числе предприятий с участием иностранного капитала (например, иностранных банков), обеспечения мер, связанных с правоохранительными, санитарно-оздоровительными мероприятиями, сбором статистических данных и т. п.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В течение месяца государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан принять решение о государственной регистрации, либо о приостановлении, либо об отказе в регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны либо сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
Если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Поскольку обычное основание возникновения права собственности на земельный участок – это постановление главы местной администрации о предоставлении земельного участка, то с таким заявлением должно обращаться лицо, которому предоставлен участок.
В статье 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечислены основания приостановления государственной регистрации прав.
Во-первых, государственная регистрация прав может быть приостановлена по заявлению самого правообладателя на срок не более чем 3 месяца. В заявлении должны быть указаны причины, послужившие основанием приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.
Другим основанием для приостановления государственной регистрации служит определение или решение суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.
Закон предусматривает исчерпывающий перечень для отказа в государственной регистрации.
Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его здания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.
К документам, удостоверяющим право на земельные доли, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации, относятся:
государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей [32] ;
свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей [33] ;
свидетельство о праве собственности на землю [34] ;
свидетельство на право собственности на землю [35] .
В соответствии со ст. 6 Закона о государственной регистрации права на землю, возникшие до момента вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [36] . Таким образом, переоформлять право, возникшее до введения в действие Закона о государственной регистрации, не требуется.
Глава 5 Сделки с земельными участками
§ 1. Общая характеристика сделок с земельными участками
Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков. Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т. д.
Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности – в земельном законодательстве.
Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.
Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.
Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода. В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие-либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона [37] .