Устанавливая такую норму права, законодатель исходит из того, что земельный участок не был ранее предоставлен в установленном законом порядке собственнику зданий и сооружений для их строительства, а такое строительство осуществлялось с разрешения собственника земельного участка, т. е. лицо, которому принадлежал земельный участок, либо соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления выдали разрешение на строительство, но не оформили предварительного предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством, а строительство здания и сооружения проводилось в соответствии с требованиями п. 6 ст. 53 ЗК РФ.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Если прежний собственник недвижимости имел право пользования земельным участком, принадлежащим иному лицу, то новый собственник недвижимости может использовать данный земельный участок на тех же правовых основаниях, что и прежний собственник недвижимости. Если прежнему собственнику недвижимости было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта на чужом земельном участке, то это разрешение сохраняет свою юридическую силу и для нового собственника. Если земельный участок был передан прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного или срочного пользования (аренды либо безвозмездного срочного пользования), то в этом случае заключается новый договор, подлежащий государственной регистрации.
Если прежний собственник недвижимости имел земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности на указанных выше правах, то при переходе земельного участка или прав на него к новому собственнику недвижимости в порядке, установленном земельным законодательством, соответствующие права подлежат государственной регистрации с выдачей новому собственнику недвижимости свидетельства о регистрации, удостоверяющего его права на земельный участок.
Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.
В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ подчеркивает: "Недвижимость – это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552, 553 ГК РФ)" [27] .
В настоящее время наблюдается все более тесная зависимость между гражданским и земельным законодательством, направленным на регулирование отношений собственности на земельный участок и на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Прежде всего это относится к собственности на земельные участки и на другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности владельца земельного участка, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Примером может служить совпадение основных положений п. 1 ст. 553 ГК РФ и абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Так, в п. 1 ст. 553 ГК РФ говорится: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования". В пункте 1 ст. 35 ЗК РФ записано: "При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением".
Вместе с тем подходы гражданского и земельного права к продаже земельного участка с находящейся на нем недвижимостью имеют и существенные различия. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Кроме того, данный пункт устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При этом ст. 552 и 553 ГК РФ включают ряд положений, не совпадающих с позицией ст. 35 ЗК РФ.
Гражданский кодекс РФ (ст. 552) указывает: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены договором его продажи, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".
В пункте 2 ст. 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.
В случае, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то, и другое принадлежат одному лицу.
В предусмотренных законом случаях собственник приобретаемых зданий, строений, сооружений приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в следующих случаях:
а) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
б) при сохранении прав на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при разрушении здания, строения или сооружения.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Для обеспечения баланса интересов собственника недвижимости и собственника земельного участка, на котором расположена данная недвижимость, законодатель закрепил положение об утрате собственником недвижимости прав пользования земельным участком.