Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Субъекты РФ не вправе устанавливать ограничения прав на землю, поскольку этот вопрос не только относится к сфере компетенции Российской Федерации по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции, ст. 56 п. 1 ЗК РФ), но и затрагивает гражданский аспект содержания земельных прав (п. "о" ст. 71 Конституции РФ) и гарантии их осуществления гражданами Российской Федерации.
В соответствии с земельным законодательством могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Ограничения прав на землю устанавливаются Земельным кодексом РФ, Законами "О животном мире", "О Государственной границе", "О недрах", "Об особо охраняемых природных территориях", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Водным, Лесным кодексами и другими Федеральными законами.
Одни из самых значительных ограничений установлены в отношении использования сельскохозяйственных земель. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, пользователи обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, которые обеспечивали бы воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключали бы или ограничивали неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий (ст. 8 Закона "О государственном регулировании и обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения").
Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель, предоставляются и изымаются для проведения мелиоративных мероприятий в установленном порядке, при этом участки, граничащие с участками мелиорируемых земель, могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ "О мелиорации земель").
Земли поселений используются в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ), в соответствии с градостроительным регламентом (п. 4 ст. 85 ЗК РФ). В составе пригородных зеленых зон запрещается деятельность, негативно влияющая на окружающую среду (п. 5 ст. 86 ЗК РФ). Государственные градостроительные нормативы и правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность, в том числе на земельных участках, находящихся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, иных правах (ст. 36 ГрК РФ).
В составе земель промышленности и иного специального назначения могут быть установлены охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особыми условиями использования земель, на которых ограничивается или запрещается деятельность, не совместимая с целью установления зон. Земли с полезными ископаемыми предоставляются для целей недропользования (разведки и добычи ископаемых), при этом недропользователи обязаны соблюдать требования по рациональному использованию и охране недр.
Земли особо охраняемых природных территорий изымаются из хозяйственного использования и оборота, для них устанавливается особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ), использование их в иных целях ограничивается или запрещается. На этих землях могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В частности, земли заповедников изымаются из оборота, на прилегающих территориях устанавливаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования и запрещается любая деятельность, противоречащая задачам заповедника и режиму его особой охраны.
На землях национальных и природных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны и использования с выделением функциональных зон, в которых запрещается любая деятельность, наносящая ущерб, нарушающая режим содержания парков. На землях природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов устанавливается режим особой охраны с запрещением или ограничением любой деятельности, противоречащей этому режиму. На землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом или ограничением хозяйственной деятельности. Особый режим использования земель с ограничением или запретом хозяйственной деятельности может устанавливаться на землях природоохранного назначения, охранные зоны или режим могут быть установлены на землях рекреационного, историко-культурного назначения. Согласно ст. 30 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" обладатели земельных участков обязаны обеспечивать сохранность памятников истории и культуры, находящихся на их землях.
В качестве иных ограничений прав можно назвать сервитуты, являющиеся разновидностью ограничения права собственности на земельный участок. Производные права на землю ограничивают права, от которых они произошли. Так, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотеки ограничивают право собственности на землю. Права на землю ограничиваются реквизицией, временным занятием земельного участка и в других случаях.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами органов государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные участки, находящиеся в их ведении, решением суда – в отношении прав на землю конкретных лиц – участников судебного процесса.
Одни ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно (ограничения использования земель в зоне охраны, санитарно-защитной зоне), другие – срочно (условие начала и завершения застройки в течение установленного срока), третьи – как срочно, так и бессрочно в зависимости от конкретных обстоятельств (сервитуты).
§ 2. Приватизация земельных участков
В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией земельных участков понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Государственное регулирование приватизации прежде всего заключается в детальном законодательном регулировании случаев бесплатной и платной приватизации, ее порядка, сроков, запрета на приватизацию, установления компетентных государственных органов, участвующих в процессе приватизации.
В соответствии со ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Сфера действия Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Земельным законодательством установлен дифференцированный правовой режим приватизации:
1) земельных участков, предоставленных ранее гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, осуществления иных потребительских целей, предпринимательской деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств;
2) земель колхозов и совхозов в рамках социального варианта земельной реформы, связанного с бесплатной передачей гражданам сельскохозяйственных угодий по уравнительным нормам под контролем административных органов;
3) земельных участков приватизированных государственных и муниципальных предприятий;
4) объектов государственной и муниципальной собственности в результате возмездного приобретения гражданами и юридическими лицами на торгах (конкурсах и аукционах) по сделкам купли-продажи земельных участков;
5) объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.