Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с правом прекращения договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон.
Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.
Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, причем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.
В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК РФ, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств.
Такими основаниями могут служить:
1) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);
3) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
4) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.
Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.
Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, естественный износ имущества при его использовании и т. п. Договор может предусматривать ограничение права выкупа – выкуп не может иметь место при жизни получателя ренты или в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения.
Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным п. 2–3 ст. 594 ГК РФ:
1) в договоре, по которому имущество передано за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты;
2) если имущество под выплату ренты передано бесплатно, в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.
Права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором. Новый получатель ренты должен соответствовать рассмотренным требованиям (гражданин или некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям деятельности последней).
При существенном нарушении договора получатель пожизненной ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ).
В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК РФ, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т. е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.
Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).
При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты по общему правилу не вправе.
Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.
При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств – путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и прочего (ст. 329 ГК РФ), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.
При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение составляют случаи, при которых, хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало.
По смыслу п. 2 и 3 ст. 587 ГК РФ обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 ст. 587 ГК РФ, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.
Исходя из содержания п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, а также п. 3 ст. 453 ГК РФ, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.
Из текста п. 4 ст. 453 и п. 3 ст. 587 ГК РФ вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 ГК РФ получатель ренты, помимо возмещения убытков, вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае – если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.