Все эти бумаги подаются в "одно окно". Максимальный срок ожидания составляет 45 дней, еще три рабочих дня дается чиновникам на то, чтобы они выслали бумаги. Это установлено в п. 4-5 ст. 26 Жилищного ЖК РФ. Получив утвержденный план квартиры, можете приниматься за ремонт.
Первый этап – разработка проектной документации.
Настоятельно рекомендуем для этого искать исполнителей. К дизайнерам лучше не обращаться, т. к. идеи, предложенные в дизайн-проекте, могут оказаться из тех, согласовать которые вообще невозможно. Так что, увлекаясь полетом фантазии, не забывайте, что потом ее надо будет воплотить в реальности.
Разработка перепланировки должна быть создана организацией, которая имеет лицензию на проектирование. Например, можно заказать проект в государственном проектном институте (разумеется за плату).
Некоторые предпочитают заказать проект "под ключ" – коммерческой проектной организации, занимающейся и согласованием перепланировок. Для этого с ней заключают договор, где предусматривают утверждение проекта в соответствующих органах и ведение авторского надзора. Причем чаще всего фирма несет ответственность за содержание проекта и устраняет его недостатки за свой счет. Однако такие услуги стоят недешево: от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.
Если квартира расположена в новом доме индивидуальной планировки, а не типовой серии, то проект лучше заказывать у организации – автора дома, тем более что этого наверняка потребует окружной архитектор:
1) чтобы не нарушить авторские права;
2) у автора есть вся строительная документация на дом;
3) он несет ответственность за свои расчеты.
И если проект с ним не согласован, то отвечать, например, за образовавшиеся трещины придется хозяину квартиры.
Правда, авторы домов идти навстречу покупателям квартир не обязаны и, как правило, утверждают нововведения лишь в обмен на приличное вознаграждение.
Второй этап – сбор бумаг и согласование проекта в госинстанциях (если это не поручено фирме). Сам по себе проект юридической силы не имеет и документом становится, только когда его утвердит МВК. А в "одно окно" надо подать большое количество бумаг из учреждений, которые отвечают за жилье.
Если все требования МВК выполнены, то в течение оговоренного выше срока (не более чем 45 дней и еще 3 рабочих дня) будет выдано "Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме" на официальном бланке или Вам вручат отказ в проведении перепланировки с объяснением причин. Его, если пожелаете, можно обжаловать в суде – это право Вам дает Гражданский процессуальный кодекс РФ.
Третий этап – ремонт. По правилам, работник ДЕЗ (или другой организации, на балансе у которой числится дом) должен сообщить о грядущей перепланировке всем соседям ремонтируемой кваритры. При этом, по желанию соседей, ДЕЗ составляет акт технического состояния их квартир. Так они смогут потом доказать, что трещины на стенах или протекшие потолки появились у них именно из-за ремонта.
Вообще чиновники будут пытаться постоянно контролировать действия рабочих. Напомним, поскольку это очень важно: посторонние могут заходить в квартиру только с согласия владельцев либо по решению суда. Поэтому еще при подготовке документации собственнику квартиры предложат подписать обязательство пускать в свое жилое помещение инспекторов. Обязать владельца это делать не имеют права, но не исключено, что в случае отказа на собственника окажут давление, например станут тянуть с согласованием проекта. Это, конечно, незаконно. Но даже если владелец квартиры подписал подобную бумагу, а потом все равно не пустил инспектора, – ничего страшного. Проверяющий каждый раз должен запрашивать устное разрешение, чтобы пройти в квартиру.
Еще одно средство, с помощью которого постараются контролировать перепланировку, – выданный собственнику журнал производства ремонтно-строительных работ. С ним необходимо зарегистрировать в ДЕЗе дату начала ремонта. В этом же журнале указывают порядок и условия вывоза строительного мусора. Свои пометки здесь делают и инспекторы при посещении квартиры выявят нарушения строительных нормативов или отступления от проекта. Нарушителям предписывают навести порядок. При повторном нарушении, а также при невыполнении предписания штрафуют на 300-500 руб. В худшем случае могут и вовсе отобрать разрешение на перепланировку.
Советуем проводить ремонтные работы с 9 часов утра до 8 вечера и только в будни, чтобы избежать лишних визитов проверяющих, которым поступили жалобы соседей.
Немаловажно и то, что разрешение МВК имеет ограниченный срок действия – от 4 месяцев до года. По окончании работ журнал следует вновь отнести в ДЕЗ. Если ремонт затягивается, то придется либо продлять разрешение, либо получать его заново.
Четвертый этап – приемка помещения. Принять новое жилище должна комиссия, в которую входят собственник квартиры, представитель МВК (он станет председателем), сотрудники управы, ДЕЗ и строительной фирмы, которая делала ремонт. Комиссия составляет акт приемки квартиры, где указываются все проделанные работы. А если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то подписывается еще один акт, с автором проекта, на скрытые работы. Все эти документы остаются у владельца квартиры.
Пятый, заключительный этап. Теперь нужно заказать в БТИ новые поэтажный план и экспликацию. Для этого необходимо вызвать техника, который сделает замеры перепланированного жилья и проверит, соответствует ли оно проекту. Все это понадобится, чтобы получить новое свидетельство о собственности на квартиру в комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним, поскольку в результате перепланировки жилая площадь, как правило, изменяется.
Документы для получения разрешения на перепланировку и (или) переустройство
Для того чтобы получить разрешение на перепланировку жилья, необходимы следующие документы:
1) заявление о планируемом переустройстве с перечнем работ, причем надо указать их режим и продолжительность, а также собрать подписи всех совершеннолетних, проживающих в квартире (утв. постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);
2) документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
3) эскиз или проект перепланировки, не противоречащий строительным нормам и правилам (СНиП), который выполнен проектной организацией;
4) поэтажные планы и экспликации на квартиру и прилегающие помещения;
5) техническое заключение проектной организации;
6) справка о состоянии здания и копия технического паспорта на дом;
7) копия финансово-лицевого счета;
8) выписка из домовой книги;
9) справка о проверке жилищных условий;
10) согласование перепланировки жилищной инспекцией округа;
11) согласование перепланировки балансодержателем (собственником) дома (ДЭЗ или ТСЖ);
12) согласование перепланировки Управлением пожарной службы (УГПС);
13) согласование перепланировки Санэпиднадзором (СЭС);
14) согласование перепланировки газовой технической инспекцией (если в доме газовые плиты);
15) согласование перепланировки окружным Архитектурно-планировочным управлением;
16) договор авторского надзора;
17) договор технического надзора;
18) документ о страховании квартиры на время проведения ремонтных работ;
19) договор на вывоз строительного мусора;
20) копии лицензий проектных и строительных организаций;
21) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если дом является памятником;
22) акты-соглашения с соседями обязательными бумажками не являются, но если жильцы начнут жаловаться, что им мешают ремонтные работы, то разрешение на перепланировку может быть аннулировано;
23) другие документы, которые потребуют чиновники.
Копии документов нужно либо заверить у нотариуса, либо представить вместе с оригиналами, которые вам вернут после проверки.
В "одном окне" рекомендуем взять расписку о том, что пакет документов принят к рассмотрению.
Перевод помещений из жилого фонда в нежилой
Бурный рост частного предпринимательства, особенно в сфере торговли, нехватка офисной недвижимости и торговых площадей (то, что есть на рынке или строится, собственники или застройщики зачастую предлагают очень большими площадями) – все это привело к тому, что вопрос перевода помещений из жилого фонда в нежилой заинтересовал многих граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью.
Многие граждане обратили свое внимание на квартиры на первых этажах, расположенных в оживленных местах, которые могут использоваться в качестве магазинов, парикмахерских и офисов и др.
Законодатели при принятии нового Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта 2005 г., посвятили целую главу вопросам регулирование порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Так, статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может быть переведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома .
Квартира, находящаяся выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.