С формальной точки зрения не совсем понятно, что именно будет удостоверять нотариус, если без регистрации договор не существует. Не лучше ли для начала зарегистрировать сделку в органе юстиции, а затем, если обе стороны изъявят таковое желание, удостоверить ее у нотариуса?
Государственная регистрация представляет собой единственное доказательство существования зарегистрированного права. В нашем случае это право собственности на квартиру. Оспорить зарегистрированное право на недвижимость можно исключительно в судебном порядке. Таким образом, если Вами был зарегистрирован договор и Ваше право собственности на приобретенную квартиру, то в любом случае при возникновении какого-либо спора вторая сторона вынуждена будет обратиться в суд. И это никак не зависит от того, удостоверили Вы договор у нотариуса или не удостоверили. Если же договор Вы не зарегистрировали, но удостоверили его у нотариуса - приобретенная Вами квартира по-прежнему будет находиться в собственности продавца. Также если договор будет подписан, но какая-то из сторон будет всячески уклоняться от его регистрации, другая сторона опять-таки будет вынуждена обращаться в суд. В случае несоблюдения требования о государственной регистрации договора он становится ничтожным.
Если согласно закону нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры не требуется, тогда зачем вообще нужно идти к нотариусу? Предположим, что все требования к форме договора были Вами выполнены. Нотариусы в свою защиту чаще всего приводят тот аргумент, что частнопрактикующий нотариус - а в Москве сейчас других и не сыщешь - несет за свою деятельность материальную ответственность. Москомрегистрация же (или государственный орган юстиции) только отслеживает своевременность и точность записей в реестре, полноту и подлинность выдаваемой информации. Частный нотариус действительно отвечает за свои действия материально. Но если Вы обратите свое внимание на некоторые детали, а именно - размер ответственности нотариуса и порядок его привлечения к ней - у Вас появится неслабый повод задуматься. В соответствии с законом, если нотариус, который занимается частной практикой, разгласил сведения о совершенном им нотариальном действии умышленно, или же совершил нотариальное действие, которое противоречит законодательству Российской Федерации, то он обязуется возместить ущерб, причиненный вследствие этого. Однако не просто так, а по постановлению суда. В иных случаях нотариус возмещает ущерб, если возместить ущерб в другом порядке невозможно. А теперь попробуйте оценить, насколько возможно будет доказать в суде умысел в действиях нотариуса, невозможность возместить ущерб в другом порядке или причинно-следственную связь. Правда, частный нотариус обязательно страхует свою деятельность. Вот только минимальный размер страховой суммы не вызывает ничего другого, кроме недоумения, если сравнивать его со стоимостью жилья в Москве. Он составляет стократный минимальный размер оплаты труда (десять тысяч рублей). Может быть, имеет смысл застраховать риски по договору в крупной солидной страховой компании?
К сожалению, не существует операций с недвижимостью, лишенных всевозможных рисков. Риски могут быть связаны с историей квартиры, отклонением суммы, которая указана в договоре, от суммы, которая была уплачена за квартиру в действительности, дееспособностью какой-то из сторон, способом передачи денежных средств и огромным множеством других факторов, о которых участники сделки не могли и подозревать, ведь ни риэлторам, ни нотариусам не интересно заострять на этих вещах внимание сторон. Страховая же компания досконально изучает все риски, и только после этого она выдаст Вам страховой полис. Поэтому целесообразно начинать переговоры о страховке еще до того, как договор купли-продажи будет подписан.
Какова стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры? Если этим вопросом будут заниматься нотариусы Москвы, то подавляющее большинство случаев свидетельствует о сумме размером в полтора процента от суммы сделки. При этом Вы можете услышать оправдания, говорящие о том, что такая сумма платы была установлена законодательством, и нотариусы не имеют к этому никакого отношения. Но так ли это на самом деле? Федеральным законом "О государственной пошлине" действительно установлена пошлина в размере полтора процента от суммы договора. Но в тех случаях, когда квартира продается супругу, детям (родным или усыновленным), родителям или родным сестрам и братьям, размер пошлины составляет половину от одного процента. Исходя из практики, если Вы лично не позаботитесь о том, чтобы напомнить об этой детали нотариусу, то, скорее всего, Вам об этом никто не скажет.
Но закон о государственной пошлине имеет действие только относительно нотариальных действий, совершаемых нотариусами государственных нотариальных контор. Ранее уже упоминалось о том, что таковых в Москве не осталось. Что же говорит закон о частнопрактикующих нотариусах? В соответствии с основами законодательства "О нотариате", плата, взимаемая частными нотариусами, должна соответствовать тарифу, равному государственной пошлине, только в тех случаях, когда согласно закону требуется обязательное нотариальное удостоверение действия. В иных же случаях (а случай с куплей-продажей квартиры является именно иным!) тариф определяют нотариус и лицо, которое к нему обратилось. Теперь подумайте. Вы идете к нотариусу, прежде всего, с той целью, чтобы он разъяснил Вам Ваши законные права. Но первое, с чем Вы сталкиваетесь - это слова о том, что полуторапроцентную оплату установило законодательство. Это говорит об одном из двух: либо Вас умышленно хотят ввести в заблуждение, либо нотариус и сам мало разбирается в законодательстве.
Во время частных бесед нотариусы объясняют, что понижение цен запрещено нотариальной палатой - по причине опасений того, что цены на нотариальные услуги, которые будут определены сторонами (когда будет, к примеру, учтена степень сложности сделки), достигнут слишком большого разброса. Также она вроде бы как обещала зверски карать отступников от этого запрета. Вот такая цеховая солидарность. Заметьте, что Московской области знакомы случаи, когда стоимость услуг нотариуса была определена именно исходя из соглашения сторон. В Москве же дела обстоят по-другому. Еще совсем недавно Вы хотя бы могли отыскать нотариуса, который взял бы с Вас за свое удостоверение полтора процента не от суммы сделки, а от стоимости квартиры по оценке БТИ. Сегодня же это практически невозможно.
Так стоит ли все-таки отказываться от нотариального удостоверения договора? Однозначного ответа на этот вопрос не существует - на него каждый должен ответить для себя сам. Скорее всего, еще на протяжении довольно длительного времени люди будут обращаться с таковой целью именно к услугам нотариуса. Зачастую человек обращается к нотариусу в связи с тем, что его толкают на это риэлтеры, а также в силу того, что самостоятельно справиться с составлением юридически грамотного договора он не может. Кроме того, он хочет, чтобы юрист ознакомился с той кипой документов, которую ему необходимо будет предоставить в Москомрегистрацию. Естественно, помощь юриста является здесь необходимой. И продавец, и покупатель должны узнать заблаговременно о том, с какими последствиями они могут столкнуться из-за недобросовестного поведения контрагента, и принять меры по защите от этих нежелательных последствий. Иметь представление о налоговых последствиях сделки для каждой из сторон очень важно. Все данные должны быть не просто внесены в договор, он должен быть составлен таким образом, чтобы каждый участник сделки был им защищен и понимал его.
Справиться с этой задачей может и нотариус, и юрист, который специализируется на сделках с жильем. За помощью можно обратиться в юридическую консультацию, в фирму, которая оказывает юридические услуги, или же в регистрирующий орган непосредственно. В Москве Вы можете получить консультацию при составлении договоров в простой письменной форме в нескольких приемных Москомрегистрации.
Для оформления процедуры купли-продажи квартиры потребуется следующий комплект документов:
1. Личный паспорт покупателя и продавца или его представителя, полномочия которого должны быть подтверждены доверенностью;
2. Правоустанавливающий документ, договор приобретения (договор купли-продажи, договор приватизации, дарственная и т. д.) плюс ксерокопия;
3. Технический паспорт квартиры нового образца. Направление брать в БТИ плюс ксерокопия;
4. Справка БТИ о баллансовой стоимость квартиры;
5. Свидетельство о регистрации права собственности плюс ксерокопия;
6. Нотариальная доверенность всех собственников старше четырнадцати лет, включая супруга, либо их личное присутствие плюс ксерокопия;
7. Нотариальное согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи, в том числе согласие супруга, а так же нотариальное согласие временно снятых с регистрационного учета плюс ксерокопия;
8. Нотариальное согласие супруга покупателя на покупку квартиры плюс ксерокопия;
9. Разрешение на отчуждение квартиры из Комитета по опеке и защите прав детства при наличии детей до восемнадцати лет. Справка действительна в течении месяца плюс ксерокопия;
10. Справка о составе семьи по отчуждаемой квартире, включая сведения о состоянии на регистрационном учете. Паспортист ЖЭУ. Действительна два-три дня плюс ксерокопия;
11. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество плюс ксерокопия;
12. Копия лицевого счета плюс ксерокопия;
13. Справка МУП ЭС об отсутствии задолженности за электричество плюс ксерокопия;
14. Домовая книга;
15. Чек на оплату оформления сделки;
16. Чек на оплату регистрации;
17. Чек на оплату изменения в реестре;
18. Договор купли-продажи - три экземпляра.