Тестовые вопросы к теме 12 Договор пожизненного содержания с иждивением
1. Дайте определение договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением - это договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты - гражданин) - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями параграфа 4 гл. 33 ГК РФ, посвященного данному виду ренты.
2. В чем заключается специфика данного вида договора
Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что:
1) в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;
2) рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.
Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания - обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением.
3. Расскажите о сроке действия договора
Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.
4. В каких случаях прекращается договор пожизненного содержания с иждивением
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты:
1) более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества;
2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Тестовые вопросы к теме 13 Договор аренды
1. Дайте определение договора аренды
Договор аренды - это договор, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.
2. Назовите стороны договора аренды
Сторонами договора являются арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
3. На какой срок заключается договор аренды
Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.
4. Какие требования установлены к форме договора аренды
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более 1 года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
5. Что является предметом аренды
Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным. Предмет аренды должен быть четко определен в договоре.
В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.
6. Расскажите об обязанности арендодателя
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.
Арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. д.) (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (абз. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременения. Соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.
Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.
Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.
Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.
Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).