Земельный кадастр
Согласно определениям, установленным действующим законодательством, Государственный земельный кадастр (ГЗК) создается для сбора, анализа, систематизации и предоставления потребителям информации о земельных ресурсах государства. Иными словами, Государственный земельный кадастр является основой системы государственного статусного информационного обеспечения достоверными данными, используемыми при решении вопросов на различных уровнях управления земельными ресурсами и объектами, непосредственно связанными с земельными участками. В число этих вопросов входят:
– инвентаризация земельных ресурсов;
– государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;
– государственный контроль использования и обеспечения безопасности земель;
– мероприятия, организованные с целью сохранения и повышения плодородия земель;
– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
– землеустройство;
– экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;
– установление платы за землю;
– другая деятельность, связанная с владением, использованием и распоряжением земельными участками.
В Законе Российской Федерации "О государственном земельном кадастре" основное внимание обращается на учетные функции системы Государственного земельного кадастра, систематизацию данных о земельных ресурсах для решения задач государственного управления земельными отношениями, землеустройством на макроуровне. Для этих целей привлекаются и другие ведомственные системы учета недвижимости, например бюро технической инвентаризации.
Отдельным землепользователям или собственникам земельных участков ГЗК предоставляет государственный учет земельных участков, а также подготовку к государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними. Кроме того, запланировано развитие информационного обеспечения рыночного оборота земельных участков с относительно открытым доступом к земельно-кадастровой информации всех профессиональных участников рынка земли и рынков другой недвижимости.
В настоящее время ГЗК является основой кадастра недвижимости и обеспечения рыночного оборота. Таким образом, постепенно возрастает его значение для усовершенствования системы индивидуальной оценки объектов земельных отношений.
История возникновения земельного кадастра
По мнению большинства исследователей, кадастр впервые появился в Древнем Риме во времена правления Цезаря Октавиана в I веке до н. э. В нем описывалось разделение земель на участки с учетом их размера и ценности. Некоторые исследователи связывают кадастр с еще более древним термином "кадастикон", что переводится как "тетрадь для записей".
В любом случае кадастр на протяжении 2 000 лет является основой государственной системы землепользования и управления земельными ресурсами.
Довольно часто кадастр называют реестром, под которым понимается реестр экономических ресурсов страны, включая указание на их местоположение, стоимость и доходность. Следует отметить, что в "Толковом словаре" В. И. Даля при разъяснении понятия "кадастр" основной акцент делается на оценку земли: "Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения".
В 1861 году было отменено крепостное право и крестьяне, наконец, обрели свободу. Теперь можно было работать на себя и свою семью и свободно пользоваться результатами своего труда, однако сложность состояла в том, что создавать и развивать свое хозяйство приходилось практически с нуля. Ведь крепостные были освобождены без земельных наделов.
Таким образом, формирование нового класса свободных земледельцев и собственников способствовало появлению рыночного земельного оборота. Именно в этот период земля впервые стала расцениваться как предмет сделок купли-продажи. Разумеется, граждане задались вопросом о цене товара и ее обусловленности. Кроме того, предложение товара приобрело массовый характер, поэтому возникла необходимость определить относительную и абсолютную стоимость земель в различной местности, а также отрегулировать сформировавшуюся ситуацию на рынке земли.
Можно сделать вывод, что приведенное выше определение кадастра непосредственно связано с изменением отношения к собственности на землю, формированием рыночного оборота земель, а также изменением экономического хозяйствования на земле.
Кадастр и рынок недвижимости
Переход к рыночной экономике оказал влияние на роль экономического блока во всей информационной системе земельного кадастра и правового обеспечения земельных отношений. В 1990-е годы система земельного кадастра стала развиваться более активно. Дело в том, что качественное изменение отношения к собственности, а также возникновение рынка земли снова затронуло вопросы об экономическом содержании ресурсов государства и их роли в изменении всей системы экономической жизни общества.
Земельная реформа положила начало перехода от национализации земли к ее приватизации и многообразию форм прав собственности. Разумеется, изменились содержание и роль земельного кадастра.
Российский земельный кадастр
Кадастры различных стран характеризуются индивидуальными особенностями, обусловленными действующей системой земельных отношений в данных государствах, их традициями, а также состоянием рыночной экономики того или иного государства. Иными словами, в мире нет двух одинаковых кадастровых систем. Государственный земельный кадастр не является исключением и имеет следующие особенности:
– в России утеряны исторические традиции ведения кадастра;
– кадастр должен охватывать обширную территорию, не имеющую аналогов по площади и многообразию характеристик земель;
– создание кадастра связано с кардинальными экономическими изменениями и финансовыми сложностями государства;
– создание кадастра происходит при отсутствии специалистов данного профиля и системы подготовки кадров;
– формирование облика кадастра происходит при недостаточно определенных земельных отношениях в государственной системе;
– создание кадастра происходит в условиях политической борьбы нескольких организаций, причастных к информации о недвижимости государства;
– кадастр России имеет многоцелевой характер;
– формирование кадастра происходит в условиях перераспределения собственности на недвижимое имущество, что обуславливает большой объем исходной информации, а также отсутствие у определенных слоев населения возможности наведения порядка в данной области общественных отношений.
ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Несмотря на упорные старания советской власти искоренить понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему стремятся владеть своей землей на законных основаниях, работать на ней и строить дома. Государство наконец пошло им навстречу, обеспечив возможность регистрации прав на землю и получения ее в натуре. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека стали первыми шагами к созданию цивилизованного земельного рынка недвижимости.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации использование земли предполагает внесения арендной платы или платы земельного налога. С 1 ноября 2007 года владельцы земельных участков впервые будут платить земельный налог по новым правилам. Ставки данного налога будет устанавливать муниципалитет, однако независимо от региона они не должны превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.
Следует отметить, что земельный налог платили и раньше, однако граждане, имеющие землю в собственности, платили его по квитанциям из налоговых органов, а те, чьи земельные участки были в составе садовых товариществ и кооперативов, платили его опосредованно, то есть через председателя кооператива.
Согласно новым правилам земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. В данном случае определен предел: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, – до 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, садово-огородными товариществами – не более 1,5 %.
Следует отметить, что владельцам участков с назначением земли под индивидуально-жилищное строительство налог обойдется дороже, чем в случае с землей сельскохозяйственного назначения. В подмосковных поселках, где численность населения не превышает 10 000 человек, кадастровая стоимость земли достигает 2160 рублей за м2.
Что касается Москвы и крупных городов Московского региона, там налог на землю под частными домами может достигать 2 000 рублей с сотки. Таким образом, если вы хотите точно знать сумму налога, необходимо определить кадастровую стоимость земельного участка.
Если вы решите продать земельный участок, следует произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля является природным ресурсом, а соответственно, характеризуется пространством, рельефом, почвой, растительным и животным миром и оценивается сточки зрения возможности выполнения различных функций, не всегда связанных с получением дохода. С другой стороны, земля представляет собой неотъемлемую составную часть любого объекта недвижимости, расположенного на ней, и оценивается с точки зрения извлечения пользы и дохода с конкретного земельного участка.
Оценка земельных участков проводится в следующих случаях:
– для совершения сделки с единым объектом недвижимости;
– с целью вовлечения земельного участка в сделку, в том числе его приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;