Заключенный ранее договор аренды не должен лишать арендатора земельного участка на выкуп данного объекта недвижимого имущества. Однако, если договор аренды был заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендатор имеет право предъявить требование о понуждении органа местного самоуправления или органа государственной власти к заключению договора купли-продажи на данный объект недвижимого имущества только после прекращения арендных отношений.
Дело в том, что на момент заключения договора аренды участка собственник должен был знать о том, что в соответствии с законодательством у него есть выбор – приватизировать земельный участок или оформить арендные отношения. Собственник, воспользовавшись данным предложением, заключил договор аренды земельного участка, а согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов.
По требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором, допускается прекращение обязательства (пункт 2 статьи 407 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются законодателем к расторжению договора по инициативе одной из сторон, поскольку досрочное принудительное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного собственником здания (строения или сооружения), затрагивает интересы арендодателя (собственника) и нарушает его право на надлежащее исполнение существующего арендного обязательства.
Что касается цены земельного участка при осуществлении приватизации, она устанавливается кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с численностью населения и местоположением данного участка. Ставка земельного налога определяется на дату подачи заявления на выкуп земельного участка.
При определении цены выкупа должен учитываться статус собственника земельного участка. Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование не входят в число плательщиков налога на добавленную собственность, поэтому цена земельного участка не должна увеличиваться на сумму налога на добавленную стоимость. Следует также учитывать, что с 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются как объект налогообложения на добавленную стоимость.
Особенности приобретения права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества регулируются следующими правовыми нормами:
– Земельным кодексом Российской Федерации (статья 36);
– Вводным законом (статья 3);
– Законом о приватизации.
В данном случае будет целесообразным вопрос о соотношении этих норм, поскольку, несмотря на то что порядок приобретения прав на земельный участок в них совпадает, существуют некоторые отличия. Например, согласно Закону о приватизации собственники недвижимого имущества имеют право претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более 49 лет, в то время как другие правовые акты данных временных ограничений не устанавливают. Кроме того, закон должен определять ответ на вопрос: обязан ли собственник недвижимого имущества приобрести земельный участок под объектом недвижимости, или он просто имеет право это сделать.
Закон о приватизации должен применяться только к приватизации земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимого имущества, что следует из сути регулируемых данным законом отношений. Как известно, до 1 июля 2006 года данный нормативный акт указывал на то, что решение о продаже земельного участка должно приниматься тем органом, который принял решение о приватизации находящегося на нем объекта недвижимого имущества.
Все другие подходы к данной проблеме ставят под сомнение необходимость существования норм статьи 36 ЗК РФ. В том случае, если право бессрочного пользования земельным участком принадлежит юридическому лицу, право должно быть переоформлено по правилам Вводного закона. В иных случаях следует руководствоваться нормами статьи 36 ЗК РФ.
Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий может быть совершена лишь с одновременным отчуждением покупателю земельных участков:
– находящихся у унитарного предприятия на правах бессрочного пользования или аренды;
– занимаемых зданиями (строениями, сооружениями);
– занимаемых объектами, строительство которых не завершено и которые признаны как самостоятельные объекты недвижимого имущества;
– входящих в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия.
Сведения о земельных участках, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий и подлежащих приватизации, должны быть включены в передаточный акт. Цена выкупа земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации согласно нормам, указанным в статье 28 Закона о приватизации.
В результате приватизации земельный участок отчуждается в границах, определенных в соответствии с планом земельного участка, представленным покупателем и удостоверенным соответствующим органом. Данный план прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия и договору купли-продажи земельного участка.
Следует отметить, что согласно пункту 6 названной статьи Закона при отчуждении земельных участков право собственности не распространяется на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не использующиеся исключительно для обеспечения объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках. Исключение составляют случаи, когда на земельном участке установлен публичный сервитут, предполагающий возможность использования принадлежностей и улучшений в полном объеме.
До принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация таких участков не допускалась. В настоящее время приватизировать земельный участок сельскохозяйственного назначения может арендатор (физическое или юридическое лицо), однако это возможно при условии, что с момента заключения договора аренды прошло не менее 3 лет и в течении всего срока аренды арендатор надлежащим образом использовал арендуемый земельный участок.
Приватизировать такой участок можно путем выкупа по рыночной стоимости или цене, установленной субъектом Российской Федерации. Решение о предоставлении земельного участка в собственность (или отказе в его предоставлении) принимается в течение уставленного законодательством срока (30 дней) со дня подачи заявления в соответствующий орган, обладающий правом предоставления в собственность данного объекта недвижимого имущества.
С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Положения данного закона позволяют упростить порядок оформления гражданином прав на земельный участок.
Нововведением земельного законодательства в сфере переоформления гражданином прав на земельный участок является замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с решением компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан земельных участков.
Данная процедура производится согласно закону "О государственной регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним". Ее суть заключается в том, что гражданин, которому земельный участок был предоставлен для тех или иных целей, обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и представляет документы, необходимые для оформления земельного участка в собственность. Следует учитывать, что принятие исполнительным органом или органом местного самоуправления решения о предоставлении гражданину земельного участка в собственность не требуется.
Для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок требуется документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок (свидетельство о праве на земельный участок, решение о предоставлении земельного участка и т. д.), а также кадастровый план. В том случае, если согласно пункту 1 статьи 20 и пункту 5 статьи 25 Закона о регистрации данный земельный участок не может быть передан в собственность, регистратор обязан отказать в государственной регистрации права гражданина на данный земельный участок.
Таким образом, с 1 сентября 2006 года органы Государственной регистрации выполняют функции по переоформлению прав на земельные участки целевого назначения, установлению оборотоспособности земельных участков, в отношении которых граждане просят оформить право собственности.
Новые нормы охватывают четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставляемых гражданам в пользование. Для земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура, состоящая в переоформлении прав собственности органами регистрации. Следует учитывать, что утратившие силу с 1 сентября 2006 года правила Земельного кодекса РФ о праве гражданина однократно в бесплатном порядке приобрести в собственность переданный ему ранее в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространяются на все земельные участки независимо от их целевого назначения.