40. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Для приобретения лицом членства в товариществе собственников жилья (ТСЖ) необходимо подать соответствующее заявление о вступлении в ТСЖ. Закон не предъявляет каких-либо требований к форме такого заявления, из чего следует, что заявление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме.
Основанием членства в ТСЖ является наличие у лица права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме. В порядке исключения ЖК РФ допускает создание ТСЖ лицами, которым лишь впоследствии будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном доме. Данная норма рассчитана на регулирование отношений по созданию ТСЖ в период строительства многоквартирного дома.
Наличие права собственности на помещение и волеизъявление собственника, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ, образуют необходимый юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ. Таким образом, основанием вступления в ТСЖ, как и любую другую организацию, может быть только добровольное волеизъявление лица.
Членство в ТСЖ у лиц, его создающих, возникает с момента государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. В остальных случаях членство возникает в момент вручения лицом органам управления ТСЖ соответствующего заявления, а если оно подается до приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме – с момента возникновения права собственности.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение.
Участие в ТСЖ собственника помещения в многоквартирном доме не зависит от воли ТСЖ, поэтому приобретение и прекращение членства в ТСЖ не могут быть обусловлены какими-либо решениями органов управления товарищества.
41. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Органами управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления, его решения обязательны для всех остальных органов управления и для всех членов ТСЖ; созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
В полномочия общего собрания входит решение практически всех вопросов финансового и экономического характера, которые прямо или косвенно влияют на размер расходов членов ТСЖ на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества в многоквартирном доме, в связи с чем членам ТСЖ предоставлена возможность лично, путем реализации права участия в общем собрании членов ТСЖ, определять направления и рамки деятельности ТСЖ в данной сфере.
К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся: внесение изменений в устав, принятие решений о реорганизации или о ликвидации, избрание правления, утверждение годового плана финансовой деятельности, принятие решения о сдаче в аренду общего имущества и др.
Правление ТСЖ является коллегиальным исполнительным органом ТСЖ, осуществляющим руководство текущей деятельностью ТСЖ, что обусловливает широкую компетенцию правления ТСЖ: оно вправе решать все вопросы, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции вышестоящего органа ТСЖ – общего собрания членов ТСЖ.
Членом правления и, соответственно, председателем правления может быть только член ТСЖ.
Правление обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ по всем вопросам своей деятельности. Перед собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, правление отчитывается только в случаях и в пределах, предусмотренных договорами, заключаемыми ТСЖ с этими собственниками.
Правление ТСЖ избирается сроком на два года. Заседание правления правомочно, если на нем присутствуют более 50 % членов правления ТСЖ. Порядок принятия правлением решений (количество голосов, необходимых для принятия решения, и др.) должен определяться уставом ТСЖ.
42. СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В собственности товарищества собственников жилья (ТСЖ) может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства ТСЖ состоят из:
• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды – резервный фонд и фонд на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Порядок использования средств ТСЖ определяется законодательством и уставом ТСЖ. При разработке соответствующих положений устава ТСЖ следует исходить из целей деятельности ТСЖ, а также учитывать, что доходы и расходы ТСЖ находятся под контролем общего собрания членов ТСЖ. Распоряжение средствами ТСЖ в противоречии со сметой, утвержденной общим собранием, недопустимо.
Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы управления в соответствии с их компетенцией.
43. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ВНЕСЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг является одной из основных обязанностей граждан.
У нанимателя жилого помещения по договору социального найма момент возникновения данной обязанности определяется моментом заключения соответствующего договора социального найма. Данная обязанность возникает у нанимателя независимо от фактического пользования им соответствующим жилым помещением.
Наймодателю по договору социального найма предоставлено право требовать с нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наниматель в свою очередь вправе требовать от наймодателя предоставления коммунальных услуг. Невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев является достаточным основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя.
У арендатора жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения соответствующего договора аренды, т. е. с момента государственной регистрации договора.
Учитывая тот факт, что арендуемое имущество зачастую передается арендатору непосредственно после подписания договора аренды (т. е. фактическое пользование им жилого помещения и потребление коммунальных услуг арендатором начинается до государственной регистрации договора аренды), договором может предусматриваться возникновение обязанности арендатора по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с даты подписания акта передачи соответствующего помещения арендатору, т. е. с момента начала фактического использования помещения арендатором.
У членов жилищного кооператива момент возникновения соответствующей обязанности определяется моментом предоставления им жилых помещений.
У собственника жилого помещения указанная обязанность возникает исключительно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
44. СТРУКТУРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Структура платы за жилье различна в зависимости от оснований пользования жилыми помещениями.
Оплата жилья нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает в себя внесение платы за:
• пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам;
• содержание жилья, которое состоит из содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома; вывоза бытовых отходов; содержания придомовой территории;
• ремонт жилья, включающий в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и энергетики РФ. Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утверждены Постановлением Правительства РФ.
Органы местного самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья.
Граждане, проживающие в жилых домах (помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, оплачивают только содержание жилья и наем жилого помещения.