– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Структура отчета об оценке
Сопроводительное письмо.
1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.
2. Используемая терминология и процесс оценки.
3. Анализ объекта оценки и его окружения.
3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).
4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.
5. Определение стоимости объекта оценки.
5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:
– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.
3. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода
Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная глава.
Большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.
3.1. Прямая капитализация
Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:
– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).
Наиболее часто используются следующие методы капитализации:
– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.
Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода
при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:
где PV – текущая стоимость недвижимости,
NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,
Л – общая ставка капитализации.
В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.
Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
Валовой рентный множитель (RM)
Основные условия применения метода прямой капитализации:
– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.
Преимущества метода прямой капитализации:
– простота расчетов;
– малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.
Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.
Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.
Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле
где SPi – цена продажи i-аналога.
Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации
В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.
У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.
Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.
Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом: