В середине XIX века указанный участок принадлежал купцу Владимиру Гладкову. Место это, находясь недалеко от "колтовских грязей", было в то время не слишком привлекательным и не всякий извозчик, по словам писателя Всеволода Крестовского, готов был ехать в такую глушь. Впрочем, в отличие от Колтовских улиц, где, по свидетельству Крестовского, стояли преимущественно одноэтажные дома в три окна, набережная Ждановки была понарядней. Рядом располагались корпуса Второго кадетского корпуса и Дворянского полка, поэтому владельцы участков не скупились строить деревянные особняки с "претензией". По имеющимся в ЦГИА чертежам домов можно составить портрет набережной Ждановки 60-70-х годов XIX века: получится этакий ряд деревянных особняков, преимущественно двухэтажных, с вычурными фасадами, прерываемый столь же изящно справленными заборами. Удивляться красивым фасадам не стоит, большинство домов возводилось по проектам известных архитекторов, таких как Ф. Нагель или В. Курзанов, да и мастерство бригад плотников, готовых за несколько месяцев и за умеренную плату срубить деревянный особняк, было очень высоко.
План участка Карпычевой
Но вот беда, в нашем климате все эти неокрашенные особняки имели склонность быстро чернеть и ветшать, превращаясь в "кучу дров", а заборы коситься и крениться в разные стороны. Поэтому каменные дома, несмотря на огромные затраты на их строительство, по мере созревания экономической ситуации в столице стали постепенно вытеснять деревянные и моментально становиться доходными. Купец Гладков построил трехэтажный доходный дом на своем участке в 1878 году по проекту архитектора Константина Андрущенко. В документах, поданных в Городскую управу, дом именовался лицевым флигелем и был пристроен к деревянному особняку владельца. Дом сохранился до наших дней, но выглядит для доходного дома весьма куце. Что делать, когда он строился, время больших пятиэтажных флигелей в этом районе еще не пришло.
Последующие владельцы участка полковник Николай Евреинов, а за ним мещанин Баскаков мало что изменили во владениях, а вот когда землю приобрела наша героиня Пелагея Карпычева, жизнь здесь закрутилась и завертелась. История умалчивает о том, как оказались крестьяне Карпычевы в Петербурге. Но из архивных документов видно, что муж Пелагеи Дмитрий Григорьевич, очевидно обладая предпринимательской жилкой, быстро шел в гору. В 1890-х годах, арендуя помещения на участке Павлова в доме № 19 по Ждановской улице, он имел мелочную лавку и портерную; на участке купца Фогта в доме № 27 – еще одну портерную, а в доме № 21, когда участком владел мещанин Баскаков, мясную лавку.
Ныне почти забытый писатель позапрошлого века Егор Расторгуев в очень остроумной повести "Прогулки по Невскому проспекту" писал, что в начале XIX века не было "в Петербурге погребщика (владельца винного погреба. – С. П.), который бы в несколько лет не нажил каменного дома в несколько этажей".
То же, очевидно, относилось и к владельцам портерных, в частности к крестьянам Карпычевым. Портер в общественном сознании в то время был чем-то большим, нежели пиво, и пользовался особой популярностью, вероятно, из-за крепости. Однако возникает вопрос: как оправдывали себя питейные заведения в окончании тихой Ждановской улицы, если даже сейчас там нет ни одного кафе? Ответ находим, обратившись к промышленной истории района. Дело в том, что в то время рядом находилось несколько процветающих предприятий, в частности ситценабивная фабрика Леонтьева, пивоваренная "Бавария" и канатная фабрика Гота. Они-то и поставляли клиентов в заведения Карпычевых. А еще баня! В сотне метров от участка Карпычевых располагалась Ждановская баня купца Ефима Овчинникова, ее-то и "обступили" питейные заведения Карпычевых.
Дом П. Карпычевой на Ждановской улице. 21. Фото 2011 года
Торговля шла настолько хорошо, что в 1896 году крестьяне созрели до покупки участка со стоящими на нем сооружениями: деревянным особняком и доходным домом. Как водится, собственность записали на имя жены Пелагеи, а Дмитрий Григорьевич стал управляющим над всем хозяйством.
Однако перестройкой своего участка Карпычевы занялись не сразу, пять лет усердно наращивая капитал. Дмитрий Григорьевич, получив в управление доходный дом, не забросил и "пивное дело". На соседних участках Павлова и Фогта он по-прежнему значился арендатором питейных заведений. Лишь во владениях своей жены Карпычев уже не содержал лавок, предпочитая сдавать их в аренду. Так в 1900 году в доме Пелагеи Карпычевой имелся по современным понятиям целый универсам: колбасная, булочная, мелочная лавка, чайная… Кроме того, во дворе находилась кузница и каретная мастерская, обслуживавшая квартировавших по соседству извозчиков.
Вся эта предпринимательская активность плюс сдача жилья внаем и позволила крестьянам Карпычевым в 1901 году приступить к радикальной и дорогостоящей перестройке участка. Для этого был нанят архитектор Б. Трусевич, составивший проекты пристроек к дому и флигелю, а также проект четырехэтажного каменного флигеля в глубине двора. Не все пристройки сохранились до наших дней, но четырехэтажный флигель, возведенный в 1908 году, существует. Его современный адрес – Ждановская ул., 21/1.
Из плана участка Пелагеи Карпычевой, представленного в Городскую управу в 1909 году, видно, что он застроен так, что и вступить некуда. Два доходных дома (включая флигель), деревянный хозяйский особняк, пристройки хозяйственного назначения, а на периферии – бетонные сараи. Деньги делались, судя по всему, из каждого квадратного сантиметра площади.
Так Пелагея Карпычева и ее муж Дмитрий из крестьян превратились в крестьян-капиталистов. Нельзя сказать, что это была уникальная ситуация для Петербурга, однако из низших сословий все же чаще выбивались в люди не крестьяне, а мелкие чиновники, отставные рядовые, мещане, то есть люди, имевшие хоть какое-то образование. Впрочем, главное значение имело не образование, а предпринимательская жилка и склонность к риску.
Кстати, список жильцов в доходных домах Карпычевых в некоторой степени выдает социальное происхождение хозяев. В 1900 году здесь снимали жилье и, вероятно, работали на Карпычевых несколько крестьян, рядовой запаса, мещанин. Но нет ни офицеров, ни учителей, ни чиновников, хотя в соседних доходных домах по Ждановке их было немало.
Судя по всему, послереволюционная судьба крестьян-капиталистов мало отличалась от судьбы обычных капиталистов. След Карпычевых теряется. Собственности лишились – это понятно, но нет их ни в списке жильцов бывшего собственного дома, ни в списках жильцов домов по соседству. Быстро возвысившись, они столь же быстро лишились всего, если только не эмигрировали вместе с настоящими капиталистами.
Жена купца, вдова майора…
История с Пелагеей Карпычевой, а также изучение адресных книг и архивов наводит нас на интересную мысль: в XIX веке лица женского пола едва ли не преобладали в качестве собственников недвижимости в Петербурге и Москве. В табелях домов того времени то и дело встречаются записи о владельцах: "жена купца", "вдова отставного майора", "жена генерал-лейтенанта"… Вот и на Ждановке участками владели жены или вдовы купцов Ванюкова, Чистякова, Каттани, генеральша Тарногурская, вдова полковника Беггрова, мещанка Андреева, крестьянка Константинова и уже упоминаемая нами Пелагея Карпычева.
Частично уже говорилось о том, что мужья сознательно записывали доходные дома на своих жен, чтобы в случае разорения недвижимость не попала под распродажу. Это так, однако, среди домовладельцев значились не только жены купцов, но и жены чиновников, военных, профессоров и даже лиц духовного звания, которым разорение если и грозило, то в самой незначительной степени. Почему же и они записывали доходные дома на своих жен? Дело, видимо, в том, что по русской традиции дом почти всегда был на женщине; мужчина – служивый человек, женщина – домохозяйка. Разводы в России были нечасты, а уж по инициативе женщин и просто редки (для венчанных в церкви это грех), поэтому записывая недвижимость на супругу, какой-нибудь петербургский купец или мещанин был уверен – его имущество, в конце концов, достанется его детям.
В XIX веке, когда в моду вошли большие доходные дома, забота о поддержании порядка, о взимании платы с постояльцев, о мелком ремонте так и оставалась на женщинах. Многие домовладелицы были столь деловиты и экономны, что находили средства на расширение и надстройку своих владений. Например, Евдокия Андреева, владевшая домом № 5/2 по Ждановской набережной. То, как они умели собирать плату с постояльцев, мы помним из литературы, хотя бы тому же "Преступлению и наказанию", пусть Раскольников и снимал каморку "от жильцов", то есть по субаренде.
Конечно, существовали и богатые купцы, имевшие в Петербурге по несколько доходных домов и делавшие бизнес именно на сдаче жилья в аренду. Обычно они сами управляли имуществом, но все же это не являлось правилом для Петербурга. Основная часть квартир в городе предлагалась собственниками небольших, иногда деревянных строений, сдававшими угол таким же небогатым арендаторам. Если муж служил, то заботы о доме почти всегда лежали на жене.
В пользу деловитости женщин говорит и тот факт, что со смертью мужа дело обычно не умирало, а усилиями супруги продолжалось. Например, как уже говорилось, на углу Ждановской набережной и Новоладожской улицы в середине XIX века существовала красильная фабрика купца Ф. Каттани – там, где впоследствии разместится корпус Пограничной стражи. После смерти мужа фабрика еще долго существовала на прежнем месте, а ее владелицей значилась вдова купца.