Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять патентную систему налогообложения только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение .
Однако в этом случае необходимо учитывать разъяснения, данные в письме Министерством финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876, а именно следующее: согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество .
Ввиду отсутствия специальных требований согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.
Ситуация с осуществлением деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности представляется аналогичной. При этом имеется ряд нюансов, на которые следует обратить особое внимание.
В общей совместной собственности в отличие от долевой собственности доли собственников не определены, а соответственно размер площади передаваемых в аренду помещений может быть ограничен только размером площади объекта недвижимого имущества либо указанием в согласие на конкретный размер площади возможной для предоставления в аренду.
Согласно п. 1 статьи 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Пунктами 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников
Исходя из смысла указанных выше законоположений, представляется очевидным, что для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности также необходимо оформленное согласие других собственников.
В настоящее
время наиболее распространенной является ситуация, при которой один из супругов, являющийся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду недвижимое имущество, приобретенное супругами в период нахождения в браке. При этом индивидуальный предприниматель может не быть титульным владельцем объекта недвижимости, предоставляемого в аренду. Иными словами, закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, но зарегистрированного на имя супруга/супруги, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Вместе с тем необходимо учитывать положения статьи 35 Семейного кодекса РФ .
Так, в соответствии с п. 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Согласно с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.