Земельный участок можно купить:
1. У физического лица
2. У юридического лица (застройщика и т.д.)
3. У государства (или взять в аренду)
4. На торгах по банкротству
Большинство людей покупают земельные участки у физического лица. Подобрать участок можно на популярных сервисах cian.ru, avito.ru, realty.ya.ru и других.
Там же участки продают и юридические лица. Обычно это разнообразные коттеджные поселки.
У государства участок можно подобрать на сайте torgi.gov.ru
Участок на торгах по банкротству можно присмотреть на сайте агрегатора Торги-России.рф
Поскольку тема этой книги проверка земельного участка самостоятельно, не имеет значения на каком ресурсе вы найдете подходящий участок.
Автор настоятельно рекомендует при покупке участка у государства или с торгов привлекать специалистов, а не заниматься этим самостоятельно.
Предположим, что вы нашли подходящий участок, что далее?
Первое, что необходимо узнать кадастровый номер участка.
Кадастровый номер это уникальный номер объекта недвижимости в пределах Российской Федерации.
Это публичная и совершенно открытая информация, которую можно передавать любым лицам.
Выглядит он примерно вот так: 47:07:0713991:9
Однако, продавцы обычно грешат тем, что в объявлении кадастровый номер не указывают (особенно риелторы, так как им важно получить ваш контакт, чтобы звонить потом в 8 утра и 11 вечера)
Рекомендую купить отдельную sim-карту с самым простым тарифом и звонить с нее.
Если продавец отказывается сказать вам кадастровый номер участка, то с большой долей вероятности, он что-то скрывает.
А значит данный участок уже не прошел проверку и приобретать его не следует.
Итак, ваша задача на этом этапе это любыми способами получить кадастровый номер.
Предварительно проверяем участок
Публичная кадастровая карта
После того как заветный кадастровый номер оказался у нас, настало время проверить а не врет ли нам продавец?
Для этого переходим на государственную публичную кадастровую карту: pkk.rosreestr.ru
Иногда кадастровая карта работает очень медленно или не работает вообще. В этом случае необходимо ждать, а лучше всего работать с ней ночью (время московское), когда нагрузка на нее падает.
В поле «Поиск» выбираем «Участки» и вводим кадастровый номер.
Вот пример того, что мы можем увидеть:
Пример выдачи сведений о земельном участке на кадастровой карте
Обращаю внимание, что Категория земель в данном случае «Земли сельскохозяйственного назначения», а разрешенное использование «Для дачного строительства»
Площадь участка 10 соток.
Если продавец вам говорит, что участок ИЖС, то он вас обманывает.
Заодно на этом участке мы видим устаревший ВРИ «Для дачного строительства» (уже исключенный из классификатора), но в этом нет ничего страшного.
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Время от времени вы можете встретится с разнообразными устаревшими ВРИ.
Участок без координат границ покупать не нужно. В этом случае вы не видите что вы приобретает.
Представьте, что вы покупаете автомобиль, но вам его не показывают и вы даже не знаете где он находится.
Стали бы вы платить деньги?
Кроме информации об участке на кадастровой карте отобразится собственно и карта участка.
Например, вы можете увидеть нечто подобное этому:
Наложение одного земельного участка на другой
Мы видим, что на наш участок (выделенный желтым) наслаивается чужой участок.
Такое положение вещей чревато судом с владельцем второго участка.
Земельный участок с такими проблемами мы не покупаем.
Если с границами участка все в порядке, то обращаем внимание на подъездные пути.
Земельный участок без подъездных путей
Пример земельного участка в границах населенного пункта, но без дороги.
Категория земель: Земли населенных пунктов. Для ведения личного подсобного хозяйства.
Хотите годами конфликтовать с администрацией сельского поселения из-за строительства дороги?
Покупайте!
Если дорога в наличии, то обращаем внимание на форму участка, а также на соседей и их постройки. Это важно с точки зрения возведения вами дома на рассматриваемом участке.
Пример узкого земельного участка
Перед вами земельный участок 13 соток. Категория земель: Земли населенных пунктов. Для ведения личного подсобного хозяйства. Ширина данного участка 9 метров.
По Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) на данном участке отступы при строительстве доме должны быть минимум 3 метра с каждой стороны.
Итого: 9 метров минус 3 метра с одной стороны и минус 3 метра с другой стороны. Получается максимальная ширина дома 6 метров.
Избу 6 на 8 построить можно.
Но даже если рассматриваемый участок нормальной ширины, то могут быть проблемы со строительством.
Например, участок 30 метров в ширину, но справа сосед построил деревянный дом в 3-х метрах от границы участка и слева сосед построил деревянный дом в 3-х метрах от другой границы участка, то в дело вступают противопожарные расстояния между деревянными домами.
Противопожарные расстояния между строениями из горючих материалов должны быть не менее 15 метров.
Получается, что с одной стороны сосед забрал 12 метров противопожарного расстояния с вашего участка и с другой стороны тоже 12 метров.
А у вас участок всего шириной 30 24 = 6 метров.
Снова вы можете построить избу шириной максимум 6 метров.
Как вариант, вам придется строить дом из негорючих материалов (например, кирпич) или сдвигать строительство вглубь участка (если это позволяет форма участка)
Если с какой либо стороны участка есть лесной массив, то расстояние от лесного массива до дома должно быть также не менее 15 метров.
Давайте подытожим (ставьте галочки):
Участок нужной вам категории земли
Участок имеет нужный вам вид разрешенного использования
Участок отображается на кадастровой карте
Участки не наслаиваются друг на друга
К участку есть подъездные пути (дорога)
Соблюдение всех необходимых расстояний позволяет вам построить на участке то, что вы запланировали
Зоны с особыми условиями использования территории
Если все галочки проставлены, то на следующем шаге необходимо проверить не входит ли рассматриваемый участок в какие либо зоны с особыми условиями использования территорий (далее по тексту ЗОУИТ).
ЗОУИТ это зоны, которые устанавливаются вокруг различных объектов и в которых могут быть установлены дополнительные ограничения на использование земельных участков. Всего существует 28 видов ЗОУИТ.
Важно понять, что даже если у участка ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства», то если этот участок попадает в ЗОУИТ, где строить нельзя, то вы там ничего не сможете построить.
Пример:
Пример земельного участка, попадающего в ЗОУИТ
Перед вами земельный участок 11 соток (желтым). Категория земель: Земли населенных пунктов. Для размещения индивидуальных жилых домов.
Но почти весь участок находится в ЗОУИТ (отмечена зеленым цветом)
Посмотрим, что это за зона и какие правила ее использования.
Для этого на кадастровой карте сверху слева выбираем «Все объекты в точке»
Выбираем Все объекты в точке
Ставим точку на исследуемый участок. В следующем окне мы можем узнать обо всех объектах, которые есть на нашем участке.