Вы удивитесь, но это рост не вверх, а вниз. Иными словами, это подземная урбанистика. Мы можем с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие годы в генпланах крупных городов появятся отдельные разделы, посвященные подземной урбанистике. Тем более что современная история уже знакома с подобными примерами: на месте существующего старого железнодорожного вокзала в Париже возводится современный подземный складской комплекс площадью 75 000 кв. м. Несмотря на то, что сметная стоимость подземного строительства в 1,5 раза превышает классическое «наземное» строительство, но эксплуатационные расходы могут быть в 10 раз меньше обычного наземного размещения.
Продолжая рассуждения о генпланах городов и городском планировании, отдельное внимание следует уделить формам взаимодействия городских властей и бизнесменов-девелоперов, а также владельцев складских комплексов. Предпринимателям не следует игнорировать участие в разного рода совещательных и представительских органах по земельным вопросам при муниципальных органах власти (градостроительные советы, земельные комиссии и т. п.). Именно на общественных площадках подобного рода озвучиваются публичные планы городских администраций по развитию либо переносу целых промышленных зон и кварталов, а также обсуждается смена правил землепользования. Участие либо посещение подобных заседаний позволяет предпринимателям «держать руку на пульсе» в отношении текущей градостроительной политики муниципальных властей касательно тех или иных территорий, на которых находятся объекты складской инфраструктуры. Более того, в рамках процедур публичных слушаний по вопросам землепользования возможны выступления горожан, в том числе и предпринимателей, с комментариями по включенным в повестки заседаний вопросам.
Темы и повестка заседаний обычно публикуются на официальных сайтах муниципалитетов. Заявляя о процессе реновации или развитии какой-либо уже застроенной территории, в том числе той, на которой в текущее время имеются складские имущественные комплексы, муниципальная власть запускает очень сложный процесс. В первую очередь речь идет об организационных трудностях: на планируемой к реновации территории могут находиться складские объекты недвижимости сотен собственников. Часть из них обязательно окажется не заинтересована в современном комплексном развитии территории, а муниципальной власти придется учитывать их интересы. В мировой практике для старых промзон укоренилось название «ржавый пояс».
Набирающая силу постиндустриальная трансформация городских районов и кварталов по замещению подобных «ржавых поясов» это практически необратимый процесс. И чем город крупнее, тем более активен этот процесс. Хотя следует признать, что для муниципальной власти крайне затруднительно быстро решать вопросы сотен «ленд-лордов» и собственников производственно-складской недвижимости в «ржавом поясе». Вероятно, возникнет необходимость в создании отдельных институтов развития, например, муниципальных агентств, в чьи обязанности будет входить поиск компромисса между поддержанием темпов роста городской агломерации и организацией «переезда» предприятий из «ржавого пояса».
Проведя полную инвентаризацию «ржавого пояса», будущие муниципальные агентства могут посчитать целесообразным оставить для градостроительных целей те производственно-складские помещения, которые по своему конструктиву могут соответствовать такому виду недвижимости, как лофт. Ведь лофт, по сути, это симбиоз брутальной промышленной недвижимости и ультрасовременного дизайнерского тренда. И именно этот тип недвижимости обязательно окажется востребованным у высокотехнологичных компаний, о возвратной миграции которых мы говорили несколькими абзацами выше. Именно формат лофтов будет являться в наибольшей степени подходящей оболочкой для разного рода технопарков, в развитии которых на своей территории будет так заинтересована муниципальная власть. Лофты могут стать популярными и востребованными у современной молодежи. И именно эта социальная группа должна стать драйвером в развитии наукоемких производств: по своей атмосфере лофты очень соответствуют духу стартапов, электронным сервисам и электронной коммерции. При таком подходе может получиться интересная «машина времени»: старые здания из индустриальной эпохи вновь становятся востребованными в эпоху постиндустриальную.
Итак, многоэтажные складские здания с кирпичными стенами вполне могут остаться нетронутыми и обрести второе дыхание при редевелопменте городских территорий в рамках релокации «ржавых поясов».
Вместе с тем прогрессивные муниципальные власти наравне с редевелопментом существующих старых складских зданий под лофты могут рассмотреть сложившуюся на своей территории промышленную архитектуру через призму «ревитализации».
Применительно к урбанистике термин «ревитализация», взятый из сферы косметологии, означает процесс оживления городской среды и уличного пространства своего рода попытку раскрытия новых черт у старых заводских кварталов. Наиболее наглядный способ осуществления ревитализации формирование арт-пространств и внедрение инсталляций. Но, опять же, не каждый старый склад или старую постройку можно будет вписать в подобную концепцию. Самыми наглядными образцами проведения ревитализации индустриальных сооружений являются вокзалы, построенные на стыке XIX XX веков. Спустя 100 лет после своей постройки они приобретают статус государственного памятника архитектуры, что предполагает сохранение их внешнего фасада, но при этом внутреннее пространство может получить совсем нестандартное применение.
После погружения в историко-архитектурный экскурс перейдем к прикладным вопросам актуальной статистики сегодняшнего дня. Полагая, что нашим основным читателем является представитель малого бизнеса, отдельно остановимся на анализе такого подсегмента складской недвижимости, как Light Industrial производственно-складские строения совокупной площадью 2 0003 000 кв. метров, ориентированные в основном на потребности предприятий малого и среднего бизнеса. Многие независимые источники сходятся в своих оценках в том, что совокупная площадь качественных складских помещений класса «А» в России составляет около 29 миллионов кв. метров, в то время как на долю Light Industrial приходится примерно 6 миллионов кв. метров. Важно отметить, что более 90% существующего рынка малогабаритных складов Light Industrial можно отнести к некачественному складскому фонду. При этом сегмент Light Industrial достаточно однороден по своему составу около 70% в его структуре занимают складские помещения класса «С», то есть наследие советского периода.
Начиная с 2018 года, аналитики отмечают формирующийся тренд на сдвиг спроса из Московского региона (в котором и без того расположено 55% всего качественного складского фонда страны) в сторону локальных региональных рынков. Но данный сдвиг не повлиял на структуру спроса, то есть соотношение покупки и аренды. Пропорция держится практически на неизменном уровне: 15% (покупка) на 85% (аренда). Что удивительно, складской сегмент Light Industrial не являлся предметом пристального внимания со стороны профессионального сообщества: аналитиков, брокеров и инвесторов. Это объясняется крайне широким диапазоном потенциального использования подобных складов (возможность ведения как складской, так и производственной деятельности), что вызывает трудности в выработке единой системы классификации подобных объектов. Поэтому крупные корпоративные структуры, даже имея потенциальную заинтересованность в диверсификации своих вложений в складскую недвижимость путем инвестирования в сегмент Light Industrial, не могли реализовать эту стратегию по формальным основаниям: им никто не предоставил четкую классификацию нишевого складского сегмента. Именно этот факт, собственно, и оградил складской сегмент Light Industrial от прихода крупных инвестиционных участников рынка коммерческой недвижимости.