Покупай как мужчина, продавай как женщина
Выбор, покупка и продажа инвестиционной недвижимости
Юлия Медведева
© Юлия Медведева, 2023
ISBN 978-5-0059-7980-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Доходная недвижимость это недвижимость, которая либо создает регулярный положительный денежный поток (деньги идут к вам, а не наоборот), либо способствует проросту вашего суммарного денежного капитала. Поэтому собственная квартира, хоть она и не создает положительный денежный поток, может являться доходной, если вы, например, купили ее ниже рынка, разумно подошли к ремонту (поставили себе целью окупить его при дальнейшей продаже), тем самым, добавили ценности квартире, и как следствие, подняли ее рыночную стоимость. Разница между ценой продажи и вашими вложениями в квартиру это и есть сумма, на которую вы увеличили свой капитал. При использовании ипотеки (кредитного плеча), показатели рентабельности таких сделок могут возрастать многократно. Но не хочу утомлять вас скучными расчетами, поэтому просто поверьте мне.
Поэтому, если вы являетесь владельцем недвижимости, сделайте всё, что в ваших силах, чтобы недвижимость стала вашим активом, а не пассивом. Чтобы любой объект в собственности вы бы могли назвать своей доходной недвижимостью. Чтобы владеть такой недвижимостью было выгодно. Чтобы такая недвижимость создавала возможности и выводила вас на качественно новый уровень жизни и благосостояния.
Вот идёте вы магазин, например, за хлебом. Вы можете с разной степенью ответственности и осознанности выбирать, какой хлеб купить. Кого-то может интересовать дата производства, кого-то состав, а кого-то ни то, ни другое.
С большой вероятностью, если даже продукт окажется некачественным и не соответствующим вашим ожиданиям, максимум, что вы потеряете это сумму в районе 50 рублей за него заплаченную.
Но когда речь заходит о покупке недвижимости одного из самых дорогих товаров, то уровень ответственности за свой выбор и осознанности того, что вам действительно нужно, многие недопонимают. Многие не понимают важности и рисков своего выбора.
А ведь цена ошибки слишком велика. Порядок сумм совершенно другой, товар более сложный, как и процесс купли-продажи (перехода права собственности).
Можно ошибиться и вложиться в полный неликвид (недвижимость без возможности в дальнейшем быстро и выгодно её продать). А можно, наоборот, прилично заработать. Но ведь мало кто задумывается о продаже в момент покупки. А зря.
В супермаркетах многие считают деньги и покупают товар по акциям, не желая переплачивать, стараются, наоборот, с максимальной выгодой потратить честно заработанные. Но эти же люди при покупке недвижимости часто ведут себя безрассудно и начинают разбрасываться деньгами (часто ипотечными), а также переплачивать, потому что не видят связи цены и ценности, либо вообще не понимают, как оценить качество товара и оказываемой услуги.
Может оказаться, что сначала при покупке тратятся неоправданно большие суммы, потом такие же неоправданно большие суммы тратятся на ремонт, либо тратятся обычные суммы, но качество и вид ремонта оставляет желать лучшего (и его приходится год от года переделывать), деньги на ремонт утекают в трубу. Потом при продаже оказывается, что невозможно ни продать, за сколько ранее купили, ни окупить затраты на ремонт. В итоге, люди оказываются в минусе на СЕМИЗНАЧНЫЕ суммы. Зато сэкономили 50 рублей в Пятерочке!
Поэтому к покупке одного из самых дорогих товаров в жизни, призываю, подходите грамотно и со всей ответственностью. И даже риелтор не всегда вам тут поможет, особенно если вы хотите заработать на недвижимости.
С риелторами, как и с дизайнерами, иногда приходится очень не просто. Зачастую быстрее и выгоднее обходиться без них (тем более, если вы владеете определенными знаниями в этих областях). О том, как сделать из недвижимости конфетку без помощи услуг дизайнера, будет написана отельная книга. А в этой я бы хотела затронуть процесс выбора, покупки и продажи недвижимости, и рассмотреть его настолько подробно со всех сторон, чтобы вы хорошо ориентировались не только в доходности, ликвидности и маркетинге недвижимости, но и знали юридические тонкости проведения сделок, а также ориентировались в налоговом законодательстве. Это важно, чтобы просчитать последствия своих действий и их эффективность (в данном случае, прибыльность).
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ЧТО ТАКОЕ ИНВЕСТИЦИИ
Я, прежде всего, рассматриваю недвижимость как способ инвестировать деньги, хоть и очень консервативный способ. Да, он не лишен недостатков, но преимущества такого способа вполне удовлетворяют моим ожиданиям в доходности и степени риска. Начнем с того, что же вообще такое инвестиции?
Инвестиции это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)
Рис. 1. Виды объектов инвестирования
В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования для целей сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, а при низкой как пассивный доход.
Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.
В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.
В среднем, инвестиции в арендную недвижимость окупаются за 1014 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 57 лет. Инвестиции в недвижимость с целью перепродажи могут принести 2050% годовой доходности.
Немаловажным фактором в определении доходности будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.
РИСК И ДОХОДНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ
При выборе инструмента инвестирования каждый инвестор определяет для себя желаемые сроки, доходность, степень участия и приемлемый уровень риска. Все мы разные люди и каждый из этих параметров будет индивидуален для каждого из нас.
Кто-то готов инвестировать на длительный период, планируя свои доходы и накопления к моменту выхода на пенсию, кто-то остро нуждается в накоплении определенной суммы на конкретную цель в течение 3-5 лет.
Кто-то готов идти на риск, и имеет достаточный «резервный фонд имени самого себя», или попросту финансовую подушку безопасности, а кто-то не может рассчитывать на увеличение доходов в ближайшем будущем, и его главной целью будет сохранить накопленное, как минимум защитить деньги от инфляции. Такой человек вряд ли будет выбирать высокорисковые инструменты инвестирования.