Таблица 1.2
Изменение в определение недвижимости в ГК РФ
В этих определениях заложены следующие основные признаки недвижимости:
прочная связь с землей неперемещаемость;
государственная регистрация (даже явно движимых вещей);
возможность законодателю назвать недвижимостью любую вещь (через закон).
Но, при современных технологиях, любую вещь можно переместить (вспомним, например, перемещение зданий на ул. Горького в Москве во времена Сталина, или мостов в период Лужкова), а, во-вторых, российская государственная регистрационная система не предусматривает проверку на наличие признаков недвижимости перед занесением записи в ЕГРН.
Как мы видим определение крайне неудачное, которое не позволяет однозначно ответить на вопросы что есть недвижимость? и создает огромное количество вопросов у предпринимателей и правообладателей в практической деятельности, особенно при выкупе прав на земельный участок, изъятии имущества и начислении налогов.
Таким образом, чтобы решить вопрос является ли объект недвижимостью надо пройти все этапы судебной системы, так как нижестоящие суды, арбитражи и кассации по-разному трактуют определение ГК РФ. И только Президиум ВАС РФ (ранее) и Верховный суд РФ дают окончательные трактовки. Приведем примеры:
асфальтовое покрытие (Определение ВС РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520);
земляная насыпь на песчаной подушке (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09.);
сборно-разборный пластиковый павильон (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11);
забор (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13);
оросительные системы (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08; Определение ВС РФ от 07.04.2016 N 308-ЭС15-15218);
футбольное поле (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12);
спортивная площадка (Определение ВС РФ от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638) и др.;
В этих определениях юристы вышли на такое понятие как «составная часть вещи», а в оценке это называется «улучшением земельного участка». Это понятие присуще развитым рыночным странам, где недвижимостью называется только земельный участок, а всё, что возведено на нем есть не что иное, как улучшение его. И при этом нет необходимости эти улучшения регистрировать в реестре, но они влияют на стоимость земельного участка.
У нас же реализована другая система, когда здания, сооружения, постройки являются самостоятельными объектами недвижимости (вещами) и они требуют регистрации в ЕГРН. Сложилась такая система исторически, так как долгое время у нас частная собственность на землю не признавалась, и требовалось сделать так, чтобы построенные объекты недвижимости на «чужой земле» стали частной собственность и могли находиться в гражданском обороте.
Сейчас стало понятно, что такая система создает огромное количество проблем у предпринимателей и частных лиц и поэтому реформирование ГК РФ идет в направлении создания единых объектов недвижимости и легализации понятия «улучшение земельного участка». Это довольно непростой процесс, так как до настоящего времени основным собственником земли (более 90%,) у нас является государство, и оно очень неохотно расстается со своими правами.
Вопрос строительства на чужой земле в развитых странах давно решен через вещные права «право застройки», которые у нас еще не применяется, но планируется к применению после проведения реформы вещных прав.
Право застройки у нас применялось с начала XX столетия (Закон Российской империи от 23 июня 1912 г. "О праве застройки"). Применялось оно также и в советский период (ст. 71 84 Гражданского кодекса РСФСР) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако это право было ликвидировано Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов".
Право застройки как ограниченное вещное право закреплено еще в начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии. Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах, Португалии, Швеции, Финляндии, а в конце прошлого столетия в Хорватии, Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине. /8/
Вместо понятия «право застройки» ЗК РФ оперирует другим понятием «право на заключение договора аренды земельного участка»
«Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (старая редакция)
3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;»
Понятие «начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка» по своей сути ближе к понятию «право застройки».
Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:
права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;
права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
арендные права;
права по договору аренды;
право на заключение договора аренды;
право на приобретение земельного участка в аренду;
право на сдачу имущества в аренду;
право на заключение договора аренды земельного участка.
При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:
Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.е. регистрируется именно передача этого права.
Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.
С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.
В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст. ст. 300 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.
В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?
В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.